센트 투자 후기

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특정호실 투자가치 분석

좀좀이의 여행

미국 스타벅스 주식 SBUX 1년 투자 후기 및 스타벅스 주식 2021년 5월 배당금 입금

2021년 5월 31일, 미국 스타벅스 주식 SBUX 의 2021년 5월 배당금이 입금되었어요.

"어? 오늘 배당금 입금될 리가 없는데?"

5월 31일은 미국 메모리얼 데이 memorial day 에요. 우리나라로 치면 현충일에 해당해요. 그래서 매해 5월 31일은 미국 증시 휴장일이에요. 미국 증시 휴장일이라서 이날 배당금이 들어올 거라 기대하지 않았어요. 그런데 키움증권이 어쩐 일로 미국 증시 휴장일인데도 미국 주식 배당금을 바로 입금해줬어요. 작년에 배당금 입금이 미국에서 배당금 지급일로부터 며칠씩 늦었던 점을 생각하면 상당히 의외였어요.

미국 스타벅스 주식 SBUX 의 2021년 1분기 배당금 배당락일은 2021년 5월 12일이었어요. 배당지급일은 미국 기준 2021년 5월 28일이었어요. 2021년 5월 28일은 금요일이었어요. 증시에서 미국 기준으로 금요일은 한국 증시 금요일 장 마감 이후부터 토요일 새벽이라고 보면 되요. 그렇기 때문에 2021년 5월 31일에 키움증권으로 스타벅스 주식 배당금이 입금된 것은 지연 없이 바로 입금된 거나 마찬가지였어요.

미국 스타벅스 주식 SBUX 의 2021년 5월 배당금은 1주당 세전 0.45달러에요. 실제 수령한 세후 배당금 수령액은 0.38달러였어요. 이번에도 미국에 세금으로 7센트를 납부했어요. 미국 주식 투자하면서 배당 받을 때마다 미국에 세금 꼬박꼬박 납부중이에요.

이번에 받은 스타벅스 배당금은 2021년 1사분기 배당금이었어요. 스타벅스 배당금을 받은 후였어요.

"그러고 보니 스타벅스 주식 투자한 지 1년 되었네?"

저는 스타벅스 주식을 2020년 5월 29일에 매수했어요. 그래서 이때 2020년 1사분기 배당금은 받지 못했어요. 저때 스타벅스 주식을 딱 1주만 매수했고, 그 주식을 단 한 번도 매매하지 않고 꾹 쥐고 지금까지 왔어요. 날짜로 보나 배당금 입금받은 것으로 보나 미국 스타벅스 주식에 투자한 지 정확히 1년이 된 날이었어요. 스타벅스 주식과 함께 한 지 1년. 이번 배당금은 그래서 제게 의미있는 배당금이었어요.

2020년 5월 29일. 당시 달러-원 환율은 간신히 1200원 초반에서 진정되나 싶더니 다시 튀어오르며 1달러에 1240원을 돌파했던 때였어요. 이때 다시 1300원 간다 1500원 간다 대공황 온다 난리피며 달러 매수에 들어간 사람들도 의외로 꽤 있어요. 저도 주변에서 하도 달러 달러 노래 불러서 진짜 달러 매수 들어가야 하나 고민중이었어요. 그러다 친구가 달러를 매수했다고 이야기하자 순간 달러를 매수했어요. 그때 환율이 1240원을 넘은 상태였어요.

'이거 달러 그대로 들고 있다가 환율 낮아지면 엄청 손해보는 거 아냐?'

예전에 달러 투자했다가 재미 못 보고 손해만 봤던 기억이 있었어요. 그래도 이때는 제가 외국 여행 가면서 미국 달러를 다 소진했기 때문에 덜 아팠어요. 외국 여행을 1년에 한 번은 가던 때라서 미국 달러 소비할 일이 계속 있었어요. 그렇지만 이때는 아니었어요. 언제 해외여행 자유화 시대가 다시 올 지 모르는 상황이었어요. 그런데 아무리 봐도 달러를 그대로 들고 있다가는 환율이 뚝 떨어져서 무지막지한 손실율을 기록할 것 같았어요.

무턱대고 달러를 들고 있는 것은 어리석은 짓이에요. 자산배분이니 뭐니 하면서 달러 그 자체에도 투자한다는 사람들이 있는데 달러 투자는 구조적으로 손실 볼 확률이 이익 볼 확률보다 훨씬 커요. 왜냐하면 미국 달러나 한국 원화나 결국 현금이고, 이런 현금 투자 수익률은 은행 예적금 상품 이율 및 증권사 RP 이율이 엄청나게 중요해요. 현금을 가만히 들고 있으면 아무 것도 없기 때문에 현금 자산을 예치하고 원금이 그대로 보장되는 예적금 및 증권사 RP에 따라 기본 수익률이 좌지우지되기 때문이에요. 그런데 센트 투자센트 투자 후기 후기 대체로 미국 달러 예적금 및 증권사 RP 이율은 한국 원화 예적금 이율보다 매우 낮아요. 여기에 달러-원 환전시 수수료가 있어요. 그래서 달러-원 환율이 튀어올라서 환차익이 크게 나지 않으면 대체로 미국 달러에 투자하는 것이 원화를 은행 예적금에 넣어놓는 것보다 손해에요.

간단히 말해서 달러-원 환율이 변동없이 횡보하는 상황만 되어도 미국 달러를 가만히 들고 있는 것이 원화로 은행 예적금에 박아놓는 것보다 손해라는 말이에요.

'차라리 이걸로 미국 주식에 투자할까?'

환전은 이미 해버린 상황. 키움증권에서 환전한 달러를 들고 머리를 굴리기 시작했어요. 만약 이걸 그대로 들고 있는데 달러-원 환율이 제대로 상승해주지 않으면 완전 낭패였어요. 미국 달러 투자는 횡보하기만 해도 손해보는 구조니까요. 달러를 그대로 들고 있는 것은 진짜 아니었어요. 미국 달러 투자 적기는 '원화 강세로 수출 비상' 이런 뉴스 뜰 때인데 완전히 반대 상황이었어요.

환율 손해보는 만큼 다른 데에서 이익 볼 것을 찾아야 했어요. 미국 달러로 투자할 수 있는 곳에 미국 달러로 들어가야 했어요. 그래서 찾은 것 중 하나가 바로 미국 스타벅스 주식 SBUX였어요.

그래서 저는 2020년 5월 29일에 미국 SBUX 주식을 79달러에 들어갔어요. 미국 스타벅스 SBUX 주식은 전에 미국 주식을 제 돈으로 처음 매수할 때 아래에서 입 쩌억 벌리고 있었는데 놓친 주식이었어요. 그때 욕심 안 부리고 그냥 들어갔다면 2020년 5월 배당금도 받고 더 좋은 환율에 더 좋은 가격으로 들어갔을 거였어요. 괜히 '애개뤼 쩌억' 하다가 놓치고 훨씬 나쁜 환율에 훨씬 비싼 가격으로 1주 매수했어요. 키움증권에 남은 기록을 보면 스타벅스 주식을 매수했을 때 제가 적용받은 환율이 무려 1242원이라고 나왔어요. 그런데 매수해놓은 달러로 SBUX를 매수했기 때문에 실제로는 이것보다 조금 낮은 환율로 매수했어요.

미국 스타벅스 주식 SBUX는 매수한 후 바로 꼴통 주식이 되었어요. 그렇지 않아도 물렸는데 환율도 가파르게 떨어져서 충격이 2배였어요. 미국 달러 기준 주가로만 보면 여름이 되었을 때 수익권으로 올라왔지만 문제는 환율이었어요. 스타벅스 매수할 때 달러-원 환율이 1242원이었기 때문에 주가 그까짓 거 찔끔 올라봐야 환차손으로 다 까이고 손해였어요. 이때 베스킨라빈스 하나 보고 들어간 미국 배스킨라빈스 주식 DNKN 은 주가가 쭉쭉 잘 올라갔기 때문에 SBUX 주가를 볼 때마다 2배로 열받았어요.

그래도 수익권으로 올라왔을 때 SBUX 1주 들고 있는 것을 매도하지 않고 그대로 들고 있었어요. 지금도 그대로 들고 있어요. 딱히 매도할 생각 없어요. 그대로 쭉 들고 가면서 어떻게 되나 구경이나 할 생각이에요. 이건 완전히 센트 투자 후기 장기 투자 용으로 1주 매수해놓은 거라 가끔 유튜브, 드라마 같은 거 시청하는 셈 치고 주가 확인해요. 그것만으로도 충분히 돈값 하니까요.

2020년 말부터 비트코인을 중심으로 암호화폐 시장이 엄청나게 뜨거워졌어요. 이때는 제 스타벅스 주식이 드디어 안정적인 수익 구간으로 진입해 있을 때였어요.

'그러고 보니 나한테 스타벅스는 암호화폐랑 관련 있었네?'

스타벅스 자체는 암호화폐와 관련 없어요. 그렇지만 제가 혼자서 스타벅스를 가게 된 건 암호화폐 때문이었어요.

2018년, 암호화폐 시장이 대세폭락장 시절이었던 때였어요. 이때 한국 암호화폐 시장은 2017년 대세상승장에서 소수 거래소가 돈 쓸어담는 것을 보고 신규 거래소가 우후죽순 난립하던 때였어요. 암호화폐 거래소 중 하나인 후오비 코리아는 2018년 초에 정식 서비스를 시작했어요. 이때 후오비 코리아는 신규 회원 유치를 위해 에어드랍 이벤트를 매우 많이 했어요. 2018년 여름에는 스타벅스 아메리카노 기프티콘을 엄청 뿌렸어요.

스타벅스를 태어나서 처음 혼자 가본 것은 2018년 여름이었어요. 바로 후오비 코리아가 스타벅스 아메리카노 기프티콘을 엄청 뿌릴 때 스타벅스 아메리카노 기프티콘 몇 장 받아서 그거 쓰려고 가본 것이 처음이었어요. 그때부터 스타벅스를 혼자 가기 시작했어요. 그 이전만 해도 스타벅스는 절대 혼자 안 가고, 남들이 가자고 할 때나 가는 카페였어요. 애초에 카페를 혼자 가기 시작한 것 자차가 2017년에 24시간 카페 돌아다닐 때였기 때문에 남들에 비해 매우 늦었는데 스타벅스는 24시간 매장이 없기 때문에 더욱 안 갔었어요.

그래서 제게 스타벅스는 암호화폐와도 관련있어요. 만약 당시 후오비 코리아가 스타벅스 아메리카노 기프티콘을 마구 뿌려대서 몇 장 받지 않았다면 아마 스타벅스를 지금까지도 혼자서는 절대 안 가고 있었을지 몰라요. 농담이 아니라 진짜로요.

이제는 국내 여행 가면 일부러 스타벅스를 가기도 해요. 이번에 경주 여행 갔을 때는 스타벅스 경주 대릉원점을 다녀왔어요. 여기는 실내 공간이 매우 인상적인 곳이었어요. 바닥에 앉아야 하는 테이블이 비치된 공간이 따로 마련되어 있었어요. 아쉬운 점은 경주 대릉원점만의 스타벅스 카드, MD, 음료가 없었다는 점이었어요. 경주 정도라면 만들 만도 할 거 같은데 아직은 그렇게 지역 상품 만들기에는 미흡한가 봐요.

사실 스타벅스의 이런 지역 특색 정책이 가장 빛을 발하는 곳은 제주도에요. 제주도는 제주도 만의 스타벅스 카드, MD, 음료가 있어요. 그래서 제주도 갔을 때는 여행 중 일부러 스타벅스를 한 번 가는 것도 상당히 좋아요. 제주도 특별 음료 마시면 그것도 특별한 여행의 추억이니까요. 여기에서 더 나아가서 제주도 스타벅스 카드를 선물용으로 구입하는 것도 매우 좋아요. 여행 갔다 돌아올 때 남들에게 뭐 선물해야 하나 고민하는 경우가 꽤 있어요. 제주도는 간단히 제주도 스타벅스 카드로 해결할 수 있어요. 고르는 사람도 선물 때문에 스트레스 안 받아서 좋고, 받는 사람도 아주 실용적인 것 받기 때문에 좋아요.

'스타벅스 주식을 보유하면서 스타벅스에 보다 많은 관심이 생긴 것은 사실이에요'라고 말하고 싶지만. 사실은 스타벅스 주식을 1주 들고 있는다고 해서 스타벅스에 관심이 더 생기지는 않았어요. 완벽히 스타벅스 주식 때문에 스타벅스에 더 자주 가고 더 많은 관심을 갖지 않은 것은 아니지만 정말 의미 없는 수준이었어요. 만약 그랬다면 스타벅스 주식 숫자를 계속 늘려가거나 완전히 다 털어버렸겠죠.

스타벅스 자체가 관심 가질 만한 부분이 많고 여행, 문화, 더 나아가 지리학적으로도 흥미로운 부분들이 꽤 있어서 스타벅스를 꾸준히 가고 있어요. 그보다 가장 큰 이유는 사람들 만나서 카페 갈 때 제일 무난한 카페가 스타벅스라서 스타벅스를 유독 자주 가게 되는 점이지만요. 이것 자체가 분석하려고 하면 여러 각도, 여러 관점에서 분석 가능해서 재미있는 주제지만 인생을 그렇게 모든 것을 다 분석하고 계산적으로 살고 싶지는 않아요.

중요한 것은 스타벅스 주식 1년 투자 결과.

2020년 5월 29일에 스타벅스 주식을 환율 1242원으로 79달러에 1주 매수했어요. 원화 매수가는 98205원이래요. 현재 스타벅스 주식은 113.88달러에요. 미국 달러로만 보면 주가가 34.88달러 올랐고, 수익률은 43.91%에요. 하지만 원화로 보면 달라요. 원화 매수가는 98205원이고, 현재 스타벅스 주식 주가를 대충 1달러에 1107.97원이라고 계산해서 보면 125,268원이에요. 27063원 정도 벌었어요. 수익률은 27.56% 조금 안 되요.

1년 투자하면서 배당금은 세후 총 1.49달러 받았어요. 79달러 기준으로 보면 배당 수익률은 1.88%쯤 되요.

스타벅스 주식은 앞으로도 계속 들고 갈 생각이에요. 스타벅스는 계속 갈 거고, 스타벅스 주식 1주는 관상용으로 계속 놔둘 거에요. 스타벅스 주식은 작년 5월 달러-원 환율이 1240원 위로 다시 치솟았을 때 '더블 딥은 온다'는 공포 분위기 속에서 매수한 주식이에요. 그래서 그때를 추억하는 용도로 계속 보관할 거에요.

제게 스타벅스 주식은 참 사연 많은 주식이에요. 2020년 6월에 정말 더블 딥 찍으러 폭락하는 거 아니냐는 공포에 휩싸였을 때도 이 주식과 함께 했고, 2020년 9월, 10월에 미국 증시가 폭락함과 동시에 달러-원 환율도 같이 크게 내려가서 당시 미국 주식 갓 진입한 사람들에게 큰 충격을 줬을 때도 이 주식과 함께 했어요. 화이자 주식은 샀다 팔았다 해서 처음 투자한 상태에서 완전한 순정 상태는 아니에요. 코카콜라 주식은 속 썩인 일이 딱히 없었어요. 2020년 세계 증시가 급등하고 급락하며 출렁거릴 때 하필 애매한 가격으로 매수해서 그 파고를 제대로 겪은 건 제게 SBUX 뿐이에요.

2020년 8월 스타벅스 주식 배당금 후기

미국 스타벅스 주식 SBUX - Starbucks 2020년 2분기 배당금 입금

아침 10시 조금 넘어서 키움증권에서 문자가 왔어요. 기다리고 있던 문자였어요. 미국 스타벅스 주식 배당금 들어왔다는 문자가 올 때가 되었거든요. "스타벅스 배당금 드디어 들어왔네." 미국

2020년 11월 스타벅스 주식 배당금 후기

미국 주식 SBUX - 세계 최대 다국적 커피 전문점 스타벅스 주식 2020년 3분기 배당금 입금

2020년 12월 2일 아침 10시 3분이었어요. 문자메세지가 한 통 왔어요. "스타벅스 신메뉴 나온 날에 맞춰서 배당금 들어오네." 문자메세지는 키움증권에서 온 것이었어요. 미국 세계 최대 다국적 커

2021년 2월 스타벅스 주식 배당금 후기는 그때 안 써서 없어요.

내년 이맘때 스타벅스 주식 2년 투자 후기에는 어떤 내용이 담길지 궁금해요. 다시 꼴통 주식으로 전락해서 욕을 한 바가지 쓰고 싶은 충동 속에서 꾹 참고 글을 쓰고 있을지, 우수한 주식이 되어서 환희에 차서 글을 쓰고 있을지는 내년 이때 봐야 알 거에요.

"미입주 속출하는데. 지식산업센터 투자요? 말리고 싶네요"

김포 시내의 한 지식산업센터 밀집지역. 아직 입주가 되지 않은 건물 옆으로 또다른 지식산업센터가 건립되고 있다. /김흥록기자

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김포 시내의 한 지식산업센터 밀집지역. 아직 입주가 되지 않은 건물 옆으로 또다른 지식산업센터가 건립되고 있다. /김흥록기자

김포 시내의 한 지식산업센터 내부 중정. 기업이 충분히 이뤄지지 않으면서 1층 상가 역시 비어 있다. /김흥록기자

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김포 시내의 한 지식산업센터 내부 중정. 기업이 충분히 이뤄지지 않으면서 1층 상가 역시 비어 있다. /김흥록기자

“지식산업센터를 임대 투자용으로 생각한다면 말리고 싶습니다. 수도권 전역에 공급이 많을뿐더러 임차인 찾기가 쉽지 않아요.”

경기도 김포시 내 한 지식산업센터 밀집지역. 건물 1층에는 공인중개업소만 띄엄띄엄 들어섰을 뿐 아직 이렇다 할 상가가 없어 한산한 모습이었다. 이곳에서 만난 한 공인중개사는 “초창기 건물은 90% 정도 입주가 됐는데 나머지 건물은 거의 비어 있다고 보면 된다”고 전했다. 지식산업센터는 제조·정보기술(IT) 업체가 지원시설과 함께 복합적으로 입주하도록 한 건축물이다. 예전에는 아파트형 공장으로 불렸다. 애초 기업들이 안정적으로 업무시설을 마련하도록 제도화됐지만 수년 전부터 임대수익을 노린 투자자들이 분양을 받아 상업용 부동산으로 이용하려는 바람이 불었다. 분양권 전매에 제한이 없고 분양금액의 80%까지 저리 대출이 가능하기 때문이다. 기업이 아파트형 공장을 분양받아 직접 입주하면 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면, 법인세 4년간 100% 면제, 5년 실사용 시 양도세 100% 면제 혜택이 있는데 일반인 투자자들이 입주 기업으로 서류를 꾸며 이 같은 혜택 일부를 받는다는 것이 분양 관계자의 설명이다.

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편법을 쓸 정도로 인기를 끌었던 지식산업센터 투자가 최근 흔들리는 모양새다. 공급 과잉에다 임대수요 부족, 수익성 하락 등 3중 리스크에 직면했기 때문이다. 한국산업단지공단과 경제만랩에 따르면 올 1·4분기 지식산업센터 신설·변경승인 완료 건수는 50건으로 1·4분기 기준 역대 최다 승인 건수를 기록했다. 지난해 같은 기간은 39곳이었다. 상가정보연구소는 올해 지식산업센터 준공 물량이 26곳으로 최근 4개년 중 가장 많다고 분석했다. 투자자들이 관심을 보이면서 시행사들이 앞다퉈 지식산업센터 건립에 뛰어든 것이다. A대표는 “서울 등 일부 지역을 제외하고 기업들이 입주하고자 하는 수요가 과연 얼마나 될지를 생각해보라”며 “현재 지식산업센터의 입주 부족은 수급 측면에서 보면 상식적인 일”이라고 꼬집었다.

임대수요가 적다 보니 투자자는 임대료 하락에 직면하고 있다. 김포의 한 공인중개사는 “전용면적 기준 45㎡를 분양받으려면 취득세 포함 2억원가량을 투자해야 하는데 최근 임대료는 보증금 500만원에 월세 35만원까지 떨어졌다”며 “노후 대비용으로 ‘못해도 월 60만원은 받는다’는 식의 이야기를 믿고 투자에 나섰다가 후회하는 경우가 많다”고 설명했다.

서울 역시 마이너스 수익률로 전환 국면을 맞았다는 지적이 나온다. 서울 성동구 성수동의 M타워 부동산 대표는 “임대료가 3.3㎡당 최대 5만원 수준이라 임대수익이 나오기 어렵다”며 “일반인 투자자의 경우 신중히 접근해야 한다”고 당부했다.
/김흥록기자 [email protected]

지식산업센터 투자 장점 주의사항 알아보자

부동산은 많은 이들이 투자하고 투자한만큼 부동산으로 성공한 사람들이 대거 쏟아져나오다보니, 처음 부동산투자는 대부분 아파트 분양으로 시작한다.

아파트를 분양받아서 얻은 시세차익으로 지속적으로 청약을 노리는 것이다.

하지만 부동산에 대한 규제가 점점 심해지면서 1주택을 소유하고 있는 사람은 분양을 받는 것도 힘들고, 게다가 중과세로 인해서 투자에 빨간신호등이 켜진것 이 사실이다.

따라서 지금은 1주택을 가진 경우에는 상가분양이나 주택으로 포함되지 않는 오피스텔 분양쪽으로 투자의 시선을 돌리는 사람들이 많이 생기고 있다.

한시적 1가구 2주택의 상황인 나의 친적도 당장 주택을 매도해야 하는 시점이기 때문에 매도 후에 생기는 현금을 어디에 투자할지 고민 센트 투자 후기 이라는 이야기도 들었다.

그래서 친척분에게 이야기를 들어보니 요즘 대부분 부동산 투자는 지식산업센터를 추천한다고 한다.

부동산 규제에서 자유로운 부분이 많기 때문이라고 하는데, 새로운 재테크 투자처로 많은 이들이 관심을 가지고 있는 지식산업센터에 대해 알아보도록 하자.

지식산업센터는 뭘까?

지식산업센터는 국가법령정보센터의 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률을 확인하면 지식산업 및 정보통신 산업을 영위하는 사람과 지원시설이 복합적으로 입주 가능한 3층 이상으로 구성된 집합건축물을 일컬어서 지식산업센터라고 부른다.

예전에 많은 사람들이 투자했던 곳 중 하나가 바로 '아파트형 공장'인데 지식산업센터는 아파트형공장의 진화된 모습이라고 보면 된다.

기존의 공장이라는 이미지는 제조업 위주였지만 지식산업센터는 정보통신 산업과 그런 기업들을 지원하는 시설까지도 입주가 가능한 형태이다.

지식산업센터의 입주조건은?

- 벤처기업 운영을 위한 복합시설이 입주 가능하다.

- 제조업이나 지식기반산업, 정보통신산업 등 특정 산업의 집단화와 해당지역 경제발전을 위해서 지역의 산업단지를 관리하는 기관과 시장, 군수 등이 인정하는 시설이 입주 가능하다.

- 지식산업센터에 입주한 위 업체들의 생산활동을 지원하기 위한 보험업이나 금융업, 숙박업과 근린생활시설 등이 입주 가능하다.

왜 지식산업센터 투자인가?

지식산업센터가 많은 사람들에게 관심을 받기 시작한 것은 최근이지만 사실 10여년 전부터 꾸준히 지어지고 있었다.

주변에도 지식산업센터에 투자한 사람들의 경우는 수익률도 좋고, 수익률뿐 아니라 현금흐름도 잘 만들어진 것으로 보인다.

이렇게 지식산업센터가 대세가 된 이유는 세금때문에 2주택을 소유하기가 어려워지면서 부터였다.

아파트 분양은 전매제한과 더불어 양도세 부담 그리고 임대차 보호3법까지 총체적으로 다주택 소유자는 설자리가 줄어드는 것이 현실이다.

지식산업센터는 일반상가처럼 주택에 포함이 되지도 않으며 전매에도 제한이 없다는 것이 센트 투자 후기 많은 이들의 관심을 사기엔 충분한 조건으로 보인다.

또한 분양이므로 평균적으로 3년 이상 지난 시점에서 준공이 되기 때문에 시세는 시간이 지날수록 오르기 마련이다.

전매제한이 없어서 준공이 될 때쯤 팔더라도 시세차익을 가져갈 수 있으므로 비교적 안정적인 투자상품이라고 할 수 있다.

가장 큰 메리트 초기비용이 적다

초기비용이 적은 것도 많은 이들이 관심을 가질 수 밖에 없는 부분인데, 10%만 계약금으로 지불하면 중간에 건설사에서 중도금대출이 가능해서 현금에 대한 부담도 적다는 점이 장점이다.

만약 4억짜리 지식산업센터를 투자한다면 4천만원만 내고 준공이 다 될 즈음에 프리미엄을 받고 판매하면 4천만원 투자로 시세차익을 얻을 수 있기에 적은 금액으로도 시드머니를 불려줄 좋은 수단 이라고 할 수 있다.

대부분 지식산업센터의 경우 사무실이 밀집되어 있는 오피스촌에 생기므로 공실률도 비교적 적고 상황에 따라 자신이 분양받은 곳에서 사무실을 운영해도 무리가 없다.

요즘은 분양시에 판매해줄 사람들을 함께 붙여주므로 내가 굳이 크게 신경을 쓰지 않아도 되는 경우가 있다고 한다.

건설사에서 나온 머천다이저와 함께 상의해서 입주할 회사를 선택하는 것도 가능하고 비교적 공실에 대한 부담감이 적다는 것도 지신산업센터의 장점이다.

지식산업센터 투자시 주의사항

지식산업센터를 투자할 때는 주의할 사항 들이 있다.

위에서는 장점만을 나열했으나 그것만 보고 투자했다가 자산이 삭제당하는 일이 생길 수 있으니 반드시 주의사항도 잘 보고 투자해야 한다.

첫번째주변의 추천을 함부로 믿지 말 것 . 귀가 얇아서 주변에서 추천한 것만 믿고 투자하지 말고 준공시점의 주변환경을 반드시 확인할 것.

밀집지역에 준공되는 지식산업센터인지를 반드시 확인해야 한다.

밀집지역이 아닌 나혼자 덩그러니 있는 지식산업센터는 그다지 메리트가 없다고 봐도 무방하다.

두번째지식산업센터의 종류에도 주의 해야 한다.

지식산업센터가 준공되는 지역이 일반 공업지역이거나 준공업지역에 해당한다면 임대업에 문제가 없으며 제약도 없어 임대가 자유롭게 가능하지만, 국가산업단지 혹은 도시첨단 산업단지 내의 지식산업센터는 산업집적법의 적용대상이므로 임대에 여러가지 조건들이 붙을 수 있다.

임대가 안되는것은 아니지만 조건이 까다롭기때문에 그 조건을 맞추는 임차인을 구하기가 매우 어려워질 수 있다.

따라서 지식산업센터를 투자할 때는 일반공업지역 여부를 반드시 확인하고 투자하는 조심성이 필요하겠다.

위의 장점과 주의사항을 적절히 잘 살펴본 후에 자신에게 적합한 투자라고 생각한다면 지식산업센터 투자를 해보는 것도 좋은 판단일 거라고 생각한다.

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지식산업센터 가격도 양극화…성수동은 3.3㎡당 3000만원 돌파

수도권 인근에 들어선 지식산업센터 한 곳이 임차인을 찾고 있다. 조선일보 DB

수도권 인근에 들어선 지식산업센터 한 곳이 임차인을 찾고 있다. 사진 조선일보 DB

집값 양극화가 심해지는 가운데 ‘지식산업센터(옛 아파트형 공장)’의 인기도 입지에 따라 극과 극으로 나뉘고 있다. 일부 지역에선 지식산업센터가 급매로 나오면서 분양가보다 낮게 매매되는 ‘마피(마이너스 프리미엄)’ 거래가 이뤄지는 실정이다. 반면 서울 성수동 등 인기 지역의 지식산업센터는 매물이 없는 상황이다. 이런 곳에서 오르는 월세를 감당하기 어려운 중소기업들은 경기도 외곽으로 밀려나고 있다.

“수도권 외곽에선 ‘마피’여도 매도 쉽지 않다”

최근 부동산 업계에 따르면 얼마 전까지만 해도 뜨거운 인기를 누렸던 지식산업센터 시장에서 옥석 가리기가 활발하게 진행 중이다. 경기도 수원시 T지식산업센터의 기숙사 한 곳(호실)은 최근 분양가보다 1000만원 가량 낮은 가격에 새 주인을 찾고 있다. 경기도 김포시의 S지식산업센터에서는 분양가보다 2000만원 낮은 값으로 급매물이 나왔다.

부동산 업계에서는 지식산업센터의 인기가 수도권부터 떨어지고 있다고 보고 있다. 특히 대중교통이 편리하지 않은 곳일수록 그렇다. 지하철역에서 10분 이상 떨어진 지식산업센터는 절반 정도가 공실인 경우도 있다. 평택의 한 공인중개업소 관계자는 “대출을 받아 지식산업센터를 산 사람의 경우 임차인을 구하지 못하면 거의 매물로 내놓고 있다”면서 “공급이 워낙 많았기 때문에 임대가 쉽지 않은 데다 파는 것은 더 어렵다”고 했다.

부동산 시장 관계자들은 현재 지식산업센터가 공급과잉 상태라고 보고 있다. 한국산업단지공단에 따르면 2010년 전국 481곳에 불과했던 지식산업센터는 2022년 3월 1333곳으로 세 배가 됐다. 지식산업센터는 주택과 달리 분양가의 70~90%까지 대출이 나오기 때문에 저금리 시대 투자 상품으로 각광을 받았고 우후죽순 들어선 것이다.

지식산업센터 매도를 희망하는 한 투자자는 “금리 3%로 대출해 지식산업센터를 사면서 임대 수익률 5%를 기대했는데, 대출금리가 5%대로 오르게 생긴 데다 임대는 안 되니 결국 매도를 결정했다”면서 “건물 공실률이 50%에 육박하는 상황이라 채워지는 데 시간이 오래 걸릴 것 같다”고 했다.

성수동 지식산업센터 “유니콘 몰려오니 중기는 밀려나”

하지만 모든 지식산업센터의 상황이 이런 것은 아니다. 여전히 뜨거운 곳도 있다. 서울 성수동의 지식산업센터가 대표적이다. 부동산 정보제공업체 지식산업센터114에 따르면 전국 지식산업센터 중 3.3㎡당 가격이 가장 높은 다섯 곳은 전부 서울 성수동에 센트 투자 후기 있는 지식산업센터였다. 성수동의 생각공장 데시앙플렉스는 지난 1월 3.3㎡당 3299만원에, 서울숲 엘타워는 2월 3.3㎡당 2973만원에 각각 거래됐다. 에이스하이앤드 성수타워는 작년 12월에 3.3㎡당 2900만원, 서울숲 비즈포레는 올 4월에 3.3㎡당 2897만원에 매매됐다.

성수동이 뜨는 이유는 유니콘(기업가치 10억달러 이상 비상장 기업)과 벤처캐피털(VC)들이 몰리고 있어서다. 패션 유니콘 무신사가 성수동에 자리를 잡았고 글로벌 스타트업 액셀러레이터 퓨처플레이와 동영상 후기 서비스 스타트업 인덴트코퍼레이션도 지난해 성수동 신사옥으로 자리를 옮겼다. 유니콘 쏘카나 게임사 크래프톤도 성수동에 자리 잡았다. 인재 확보 등을 위해 MZ 세대(밀레니얼+Z 세대·1981~2010년생)센트 투자 후기 의 핫플레이스로 여겨지는 성수동에 자리 잡는 편이 낫다는 계산에 따른 것이다.

자금력 갖춘 유니콘이 밀려오다 보니 지식산업센터의 임대료도 올랐다. 최근 성수동 지식산업센터의 임대료는 전용면적 65㎡짜리의 경우 보증금 2000만원에 월세 130만~140만원 수준이다. 성수동 인근 공인중개업소 관계자는 “단독주택들이 공용 오피스나 지식산업센터로 속속 바뀌고 있어 임차료가 두 배는 올랐다고 봐야 한다”고 했다. 이에 성수동을 채우고 있던 중소 무역회사 등은 경기도 외곽으로 옮겨가야 하는 처지다.

STUDIO PLAFORM

지식산업센터 입지분석 및 호실 선정 관련 컨설팅 후기(유튜브 채널이 가능성을 열어주는 기회가 되다)

'플 라폼 TV'를 개국한지 이제 딱 1년이 되었다. 당시 건축 지식을 기반으로 할 수 있는 건 뭐든 해보자는 식으로 시작했던 채널이 1년이 지난 시점에 구독자 3,000명을 넘어 (아직 갈 길이 한참 멀었지만..) 이제 조회 수가 비교적 안정적으로 유지되는데 이르렀다.

당시 다뤘던 콘텐츠 중에 '수익형 부동산'인 지식산업센터는 상당한 인기 콘텐츠로 자리매김을 하며 플라폼 TV 전체 조회 수의 과반수를 차지할 정도로 효자 역할을 하고 있다. ​

아울러 시청자들께서 아름아름 요청하시는 지식산업센터 관련 문의들이 있었는데, 최근에는 비용을 지불해서라도 컨설팅을 받고 싶으시다는 분까지 등장하셨다.

사실 그간 유튜브 채널이 성장할 수 있었던 건 오픈(Open) 된 방식으로 정보를 제공했기 때문이었는데, 이걸 유료 서비스화 한다는 게 오히려 채널에 악영향이 있지는 않을까 하는 우려가 있어 한참을 고민했었다.

하지만 결론적으로는 원하는 고객에 한해서 Premium 서비스를 제공하는 게 오히려 양질의 분석 결과를 도출하는데 훨씬 유익할 수 있고 소비자 입장에서도 질 좋은 서비스를 얻을 수 있게 되니 서로 Win-Win 할 수 있다 는 결론에 도달했다.

별다른 고민을 않고 가계약부터 했다?

한 가지 놀라운 점은, 유튜브 시청자들 중에 작게는 1억, 많게는 10억 이상의 부동산 매물을 구입하는데도 불구하고 매수 물건에 대해 별다른 조사나 고민을 하지 않고 전적으로 제3자의 말만 듣고 덜컥 가계약까지 하고 나서 필자에게 고민을 호소하시는 분들이 상당히 많다는 점이었다.

건축학을 전공한 나도 불과 1년 전만 해도 '지식산업센터'라는 용도의 건물에 대해서는 사실 관심이 없었고 수익형 부동산에 관심을 가지면서 지식산업센터에 대해 부단히 공부를 하고 실패 경험도 쌓고 하면서 직접 매입하고 지금은 사무실로 직접 활용하면서 이제는 '지식산업센터'에 대해서는 한마디 가볍게 할 수 있는 정도의 자격을(?) 갖추었다고 생각하지만, 그래도 본인 명의로 수억의 재산가치를 가지는 부동산을 별다른 고민 없이 "무조건 노다지이니까 일단 가계약부터 합시다"라는 말만 듣고 덜컥 계약하는 건 좀 무책임하지 않나라는 생각이 든다.

물론 모델하우스에 가면 늘 그렇지만 '이번에도 당하고 왔다'라는 분들이 많다. 물론 좋은 물건을 합리적 가격으로 분양받는 분들이 대부분이겠지만, 잘 안 나가는. 조건이 좋지 않은 물건도 어쨌든 팔아야 하기 때문에 그런 물건을 잘 포장을 하고 권유를 하는데 순진해서 여기에 혹해서 넘어가는 분들이 늘 문제가 된다.

객관적인 컨설팅이 필요한 이유

컨설팅이라고 해봤자 별거 없다. 적어도 나는 그렇게 생각한다. '이곳이 매입을 피해야 하는 지식산업센터인가?, 이 지식산업센터 내에서 분양 받아서는 안될 호실은 어딘가?'를 판단하는 것이다.

컨설팅이라 해봤자 별거 없다.

이곳이 매입을 피해야 하는 지식산업센터인가?

이 지식산업센터 내에서 분양 받아서는 안될 호실은 어딘가?

"그게 뭐가 어렵지?" 건축을 전공했고 다양한 건축사업기획과 설계 그리고 시공까지 맡아본 나로서 크게 어렵지 않은 일이었다. 의뢰를 받고 단 몇 분만 들여다본 후 물건에 대해 날카롭게 몇 마디 조언하면 고객들이 그렇게들 놀라워하고 또 고마워하신다. 늘 힘든 전공을 선택했다며 후회만 했었는데 이럴 때는 건축학을 전공하길 잘했다는 생각이 든다.

이렇듯 사실 건축이나 부동산을 전공하신 분들이야 쉽게 볼 수 있는 부분들이겠지만, 그 외 대부분 지식산업센터에 관심을 가지신 분들은 디자인, IT, 무역, 자동제어, 금융, 홈쇼핑에 이르기까지 정말 다양한 분야에서 종사하고 계신다. ​

모두가 자기 분야에 정통하신 분들이지만 본인이 잘 모르는 분야에 대해서 지식을 얻기 위해서는 투자를 해야 한다. 시간 투자해서 직접 공부하는 방식으로 투자를 해도 되지만 모두들 시간이 돈인 세상에서 모든 분야에 전문가가 될 수는 없다. 시간이 아니라면 약간의 비용을 들여서 짧은 시간 안에 좋은 결과물을 얻을 수 있도록 전문가의 도움을 받는 Option을 선택하는 것도 하나의 방법이다.

모두가 모든 분야의 전문가가 될 수는 없다.

시간을 투자해서 공부를 하든

비용을 투자해서 시간을 벌든 선택해야 한다

지식산업센터 컨설팅 중 - 조망 센트 투자 후기 및 향 분석 자료 예시

컨설팅 내용이 늘 부정적이다, 당신은 지산 안티입니까?

컨설팅 내용이 부정적인 이유는 간단하다. 왜냐면 만약 나는 지식산업센터 분양 사업자가 아니기 때문이다. 오히려 건축설계와 연구 컨설팅을 주업으로 하기 때문에 아무런 이해관계가 없다. 그래서 내가 내놓는 투자가치 보고서나 고객들의 문의에 센트 투자 후기 대한 답변은 80% 이상이 부정적인 내용들이다.

일례로 최근 컨설팅을 받으셨던 어떤 고객께서 최초 분양받을 예정이라고 가져오신 호실을 보여주셨는데, 역시나 조건이 좋지 않은 호실이었다. 근런데 더 놀라운 사실은 그 물건을 권유했던 모 대행사 직원이 오히려 악재가 아니라 프리미엄이 있는 호실이라는 말까지 해가며 분양권유를 센트 투자 후기 했다는 점이다. 조금만 관심을 가지고 들여다보면 그런 말을 할 수 없는 호실인데도 말이다.

여하튼, 컨설팅 결과 보고서의 내용을 보면 절대로 '여기에 투자를 하십시오 혹은 마십시오'라는 결론을 드리지는 않는다. 단지, 단기적 임대 가치나 장기적 재산가치 상승에 대한 가능에 대한 의견을 상, 중, 하 혹은 1~5점까지 주요 판단 요소들 (평당 분양가의 적정성, 광역입지, 교통여건, 지형조건에 따른 영향 등)을 보여드릴 뿐이다.

컨설팅의 종류 및 프로세스

컨설팅은 1) 입지분석 및 투자가치 2) 특정호실 분석 이렇게 두 종류로 나뉜다.

두 종류로 분석을 나눈 건 우선 하나로 합치기엔 분석 성격이 많이 다르기도 하고 분석을 의뢰하시는 순서상 먼저 입지분석을 보고 투자가치가 있다고 판단하는 경우도 있지만 가치가 낮다고 판단이 되면 특정호실에 대한 분석 자체가 의미가 없어질 수 있기 때문이다.

그래서 우선 1) 입지분석 및 투자가치 분석을 하고 OK 가 나오면 2) 특정호실 분석으로 넘어간다. 간혹 이미 특정 지식산업센터를 지정한 후 2) 특정호실 분석부터 의뢰하시는 분들도 계시긴 하다. 어쨌든 1), 2) 개별 분석도 가능하고 1)+2) 묶음 분석도 가능하다.

​ 입지분석은 문헌 분석과 현장 방문 두 종류로 진행된다. 우선 해당 지역에 대한 지적도, 토지이용계획, 공시지가 등을 분석하고 교통 체계 필요에 따라 국토 철도 계획이나 지하철 개통 관련 각종 문헌 국토교통부 고시 자료 등을 종합적으로 검토하여 분양가의 적정성, 실제적 교통 여건 및 실제 지하철 도입이나 개통 가능성 등을 종합적으로 분석한다.

또한 지면상으로는 알 수 없는 실제 차량 유동량, 지리 상황, 자연경관 및 상권 등을 판단하기 위해 현장 방문 및 검토를 진행한다.

사실 이 정도 되면 경기도권이라고 하더라도 하루 8시간은 꼬빡 잡아먹는 작업량이다. (차량 이동 2시간, 현장답사 1시간, 문헌조사 2시간, 분석 2시간) ​

하지만 수십만원씩 투자해 가며 컨설팅을 받으실 분들이 과연 지식산업센터 투자자 가운데 몇이나 있을까 생각해 봤을 때 절대적으로 내 시간당 인건비를 100% 요구할 수는 없고, 나도 Data 축적을 위한 투자라고 생각해서 합리적인 선에서 컨설팅 비용을 협의해서 결정해 나가고 있다.

특정호실 투자가치 분석

특정호실에 대한 컨설팅은 주변 건물이나 지형에 대한 레벨 검토, 센트 투자 후기 조망 및 향 검토, 내부적으로는 층고 및 썬큰이나 중정으로 인한 영향 그리고 코어의 위치, 층별 단면 등을 검토해서 호실별로 예측되는 다양한 이점과 Risk 요소들을 검토하여 투자 우선순위 그룹을 작성하여 투자자께 제안 드린다.

컨설팅은 하나의 의견서, 판단은 의뢰인의 몫

본 보고서는 지식산업센터 투자를 위한 의사결정을 돕기 위해 조사 및 도출된 예측 자료로

참고 용도로만 활용될 수 있으며 투자에 대한 모든 책임은 투자자에 있습니다.

플라폼건축연구소

위험 살벌하게 느껴지는 문구일 수 있겠지만, 사실 보고서는 지식산업센터 컨설팅 보고서는 다방면의 정보자산과 전문성을 통해 작성된다, 하지만 이와는 별개로 사실 결국 투자에 대한 모든 책임은 다른 사람이 아닌 투자자 본인이 지게 되므로 스스로가 공부하고 판단하시라는 부분을 강조하고 싶었다. 다만 컨설팅 보고서는 투자자의 시간을 절약해 주고 좀 더 나은 판단을 할 수 있는 가이드를 제공해 주는 역할을 한다.

지식산업센터 투자가치 컨설팅 보고서


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