레버리지의 효과

레버리지

부동산 투자에서의 레버리지 효과와 위험성

레버리지 효과(leverage effect)란 타인이나 금융기관으로부터 차입한 자본을 이용하여 자기자본이익률을 높이는 것을 말한다. 빌린 돈을 지렛대(lever) 삼아 이익을 창출한다는 의미에서 지렛대 효과라고도 한다. 지렛대를 사용하면 작은 힘으로 무거운 무게를 들 수 있는데, 차입한 자본이 지렛대가 되고 그 힘이 나의 자본과 합쳐져서 높은 수익을 낼 수 있다는 의미이다. 즉, 자신의 자본을 최소화하고 타인의 자본을 빌려 수익률을 극대화하는 것이다.

예를 들어 A와 B가 동일하게 1년동안 10억원을 투자하여 2억원의 순이익을 얻었다. A는 대출 없이 자신의 돈 10억원을 투자하였으며, B는 은행에서 대출받은 5억원과 자신의 돈 5억원을 합쳐 투자하였다. A와 B 모두 총자본이익률은 20%로 동일하다. 하지만 자기자본이익률을 비교했을 때 A는 20%(2/10)이지만, B는 40%(2/5)이다. 이자율 5%를 계산하더라도 35%(2-(5*0.05)/5)로 자기자본이익률이 A보다 높은 것을 알 수 있다.

이처럼 적은 자본으로 많은 수익을 낼 수 있는 것이 투자에 있어서 레버리지의 매력이다.

레버리지 위험성

레버리지 효과의 전제조건은 투자로 인해 발생하는 수익률이 차입금의 이자율보다 높아야 한다. 이를 정(正)레버리지의 효과 의 지렛대 효과라고 한다. 하지만 수익률이 차입금의 이자율보다 낮은 경우 금리 부담이 커지게 된다. 수익률이 마이너스가 되는 경우 즉 손실이 났을 때는 레버리지가 오히려 더 큰 손해를 야기하게 된다. 이를 부(負)의 지렛대 효과라고 한다.

레버리지 비율이 높을수록 높은 이익을 얻을 수도 있지만, 반대로 위험도 그만큼 증가한다. 여기서 레버리지 비율은 부채 대 자기자본 비율을 말한다. 투자에 있어 지나치게 높은 레버리지 비율은 과도한 부채부담을 의미하고, 이는 원리금 상환부담의 증가와 연결된다. 이러한 경우 단순히 나의 돈을 잃고 끝나는 것을 넘어 채무불이행 등의 위험으로 이어질 수 있다.

부동산 투자에서의 레버리지 효과

우리나라는 주식이나 금융상품에 대한 투자비중보다 부동산 투자비중이 높은 모습을 보인다. 그 이유로는 ‘높은 수익률’ 또는 ‘안정성’ 등이 있을 것이다. 하지만 필자는 위에서 언급한 ‘레버리지’가 부동산 투자의 최대 장점이라고 생각한다. 부동산 투자에서의 레버리지 효과를 활용하는 대표적인 방법은 은행으로부터 대출을 받아 부동산을 구매하는 것이다.

돈이 돈을 번다는 이야기를 한번쯤은 들어봤을 것이다. A와 B라는 아파트가 있다. A아파트는 1억원이고 B아파트는 10억원이다. 시세차익으로 두 아파트에서 동일하게 1억원의 수익을 얻기 위해서는 A아파트는 가격 상승률이 100%여야 하지만, B아파트는 가격 상승률이 10%면 가능하다. B아파트를 소유한 사람이 A아파트를 소유한 사람보다 돈을 많이 벌 수 있는 확률이 더 높다. 사실 너무 당연한 이야기이다. 여기서 중요한 것은 우리가 10억원의 자본이 없더라도 레버리지 효과를 이용하여 B아파트에 투자하고, 그만큼의 이익을 얻을 수 있다는 것이다.

부동산 투자에 빠질 수 없는 단어가 바로 갭투자이다. 갭투자란 간단하게 매매가와 전세가의 차이(gap)를 이용한 투자이다. 위에서 언급한 10억짜리 B아파트의 전세가가 8억이다. 그럼 B아파트를 사는데 내 자본은 2억원만 있으면 된다. B아파트가 나중에 11억이 된다면 이에 따른 자기자본이익률은 무려 50%이다. 이 또한 레버리지 효과라고 할 수 있다. 또한 레버리지의 효과 시세차익 이외에도 임대수익을 얻을 수도 있다. 은행 대출만이 아니라 타인의 자본을 이용하여 내 자본금에 비해 큰 수익을 얻을 수 있는 것이다.

하지만 역시나 부동산투자에서도 레버리지의 위험성은 존재한다. 단편적으로 집값이 하락하는 경우 개인에게도 비극이지만 부채를 이용하여 부동산을 구매한 사람들은 신용불량자가 될 것이다. 은행 또한 원리금을 상환받지 못해 수익이 악화되고 금융 위기도 피할 수 없게 된다. 정부는 이를 방지하고자 지난 글에서 언급하였던 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등을 이용하여 과도한 레버리지 효과를 제한한다.

레버리지 효과는 양날의 검을 가지고 있다. 필자는 아직까지는 부동산 투자가 우리나라에서 레버리지 효과를 이용하여 안정성과 고수익 모두 잡을 수 있는 투자종목이라고 생각한다. 물론 부동산 투자에 있어서 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 각종 세금과 차입금에 대한 이자율, 위험부담 등을 함께 고려해야 한다. 물론 레버리지 효과로 수익을 얻기 위해서는 레버리지의 위험성 또한 반드시 이해해야 한다. 하지만 이러한 모든 위험성을 사전에 숙지하고 투자에 임한다면 레버리지 효과는 자산을 키우는 데 있어서 큰 도움이 될 것이다. 투자에 있어서 부채를 무조건적으로 부정적인 시선으로 바라볼 필요는 없다는 점을 주장하며 글을 마무리한다.

Reference

이권복(2019). 토익 공부보다 돈 공부. 서울: 한스미디어.

Zvi Bodie, Alex Kane & Alan J. Marcus(2020). Essentials of Investments (11th ed.). (남상구, 최승두 공역). 서울: 지필미디어.

레버리지 효과 양날의 검

레버리지 효과란 차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼아 자기 자본 이익률을 높이는 것으로 '지렛대 효과'라고도 합니다. 예를 들어 100억원의 투하 자본으로 10억원의 순익을 올리게 되면 자기자본이익률은 10%가 레버리지의 효과 됩니다. 하지만 자기자본 50억원에 타인자본 50억원을 더해 10억원의 수익을 내면 자기자본이익률은 20%가 됩니다. 차입금 등 금리비용보다 높은 수익률이 기대될 때는 타인 자본을 적극 활용해 투자를 하는 것이 유리합니다. 그러나 지나치게 타인 자본을 도입하면 불황 시 금리 부담으로 저항력이 약해집니다.

그리스 철학자이자 수학자였던 아르키메데스는 많은 에피소드를 남긴 인물입니다. 그 중 하나가 바로 아사쿠사 왕 히에론 앞에서 "긴 지렛대(leverage·레버리지)와 지렛대만 있으면 레버리지의 효과 지구에서도 움직여 보이겠다"고 단언했다는 일화입니다. 과학에서 지렛대는 일의 원리를 설명할 수 있는 중요한 도구입니다. 일을 할 때 지렛대를 사용하면 힘의 크기를 줄일 수 있고 적은 힘으로도 같을 수 있기 때문입니다. 경제에서 '레버리지 효과'가 갖는 의미도 과학에서 말하는 지렛대의 원리와 크게 다르지 않습니다. 일반적으로 레버리지 효과는 타인에게 빌린 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것을 말합니다.

왜 사람들은 빚을 내서 집을 살까요?

2008년 글로벌 금융위기 이전까지 부동산 가격 폭등이 이어지면서 사람들은 경쟁적으로 은행에서 빚을 내서 집을 샀습니다. 직장인 김씨가 5억원짜리 집을 산다고 가정해봅시다. 김 씨는 현재 2억5000만원을 전세보증금으로 갖고 있습니다. 어느 날 그는 전세를 받기보다 차라리 집을 사겠다고 마음먹고 2억원을 은행에서 대출받았습니다. 나머지 5000만원은 그동안 모아둔 적금으로 충당했습니다. 1년 후에 김씨가 산 집값이 6억원으로 1억원 올랐다고 칩시다.

김 씨가 집을 사기 위해 투자한 자신의 돈은 3억원(전세보증금 2억5000만원+적금 5000만원)입니다. 따라서 순수익률을 계산하려면 3억원과 비교해 얼마나 벌었는지 따져봐야 합니다. 3억원을 투자해 1억원을 벌었더니 김씨는 약 33.3%(1억/3억=33.3%)의 수익률을 올렸습니다. 대출받은 2억원은 나중에 집을 팔아서 갚으면 되기 때문에 수익률 계산에서는 제외됩니다.

만약 김씨가 5억원을 모두 자기자본으로 조달해 1억원을 벌었다면 수익률은 20%(1억/5억=20%)에 불과합니다. 물론 여기에 5억원을 모으기까지 걸리는 시간을 기회비용으로 더하면 수익률 격차는 더 클 수밖에 없습니다. 이렇게 개인이 빚을 지렛대로 주식이나 부동산 등으로 수익률을 높이는 사례를 보고 레버리지 효과를 냈다고 합니다.

레버리지 효과는 기업에도 적용됩니다. 예를 들어 새롭게 사업을 시작하려는 벤처기업가를 생각해 보겠습니다. 종잣돈 10억원을 투자해 1억원의 순이익을 냈다면 수익률은 10%(1억/10억=10%)다. 만약 1억원의 종잣돈만 갖고 9억원을 은행에서 대출받은 뒤 사업을 통해 1억원을 벌었다면 수익률은 100%(1억/1억=100%)다. 경영학에서는 이러한 레버리지들을 특히 '재무 레버리지'라고 합니다. 재무 레버리지란 기업이 타인 자본을 활용해 기업 이익의 변동성을 확대하는 것을 말합니다. 대기업이 신규사업에 진출할 때에도 은행에서 대출을 받는 경우가 많은데 이는 여유자금이 없다기보다는 레버리지 레버리지의 효과 효과를 활용하기 위한 측면이 크다(이와 조금 다르지만 기업의 매출원가 및 영업비용 중 기계설비 등의 고정비를 부담하는 정도를 '영업레버리지'라고 합니다. 즉 기업이 변동비보다 고정비를 더 많이 사용하는 경우 매출액 증가율보다 레버리지의 효과 영업이익 증가율이 확대되어 나타나는데 이를 영업 레버리지 효과라고 한다)

레버리지 효과, 약이 되기도 하고 독이 되기도 합니다.

하지만 빚을 진다는 것은 대단한 모험입니다. 바로 주위를 둘러봐도 빚을 내서 주식을 산 사람치고는 성공한 사례는 찾아보기 어렵습니다. 오히려 큰 손실을 보는 경우가 많습니다.왜 그럴까요?위에서 설명한 김씨의 사례가 한 가지 중요한 가정을 바탕으로 하고 있기 때문입니다. 집값이 오른다는 가정입니다.

반대로 1년 후에 김씨의 집값이 5000만원 떨어진 경우를 생각해 보겠습니다. 만약 김씨가 5억원 전체를 자기 돈으로 마련했다면 손실률은 10%에 그칩니다. 그러나 레버리지 효과를 노리고 빚을 진 경우 자기자본 3억원을 기준으로 손실률을 추산하면 16%가 넘습니다.

극단적으로 경기 악화로 부동산 시장이 위축되고 집값이 폭락해 2억원까지 떨어졌다고 칩시다. 대출이자를 감당하지 못한 김씨는 결국 2억원으로 집을 내놓게 됩니다. 집을 팔아 챙긴 2억원은 대출금을 갚으면 한 푼도 남지 않습니다.

만약 김씨가 완전히 자기 돈으로 집을 샀다면 아무리 경기가 나빠져도 집 자체는 남게 됩니다. 하지만 김 씨는 대출을 통해 집을 샀고 그 결과 빈털터리가 됐습니다. 이처럼 레버리지 효과는 집값이 오를 때는 엄청난 상승효과를 낼 수 있지만 반대로 집값이 하락할 때는 큰 손실이 불가피합니다. 이는 빚을 내서 집이나 주식을 사는 것은 매우 위험한 일임을 보여주는 단적인 예입니다. 실제 글로벌 금융위기 이후 거품이 가라앉고 부동산 불패론이 힘을 잃으면서 김씨와 같은 부동산 투자자들은 막대한 손실을 입었습니다.

기업도 마찬가지입니다. 주주 입장에서 보면 레버리지 효과는 양날의 칼이나 다름없습니다. 매출액 변화보다 영업이익 변화폭이 크다는 것은 기업의 불안정성이 높다는 의미이기 때문입니다. 이는 불황이나 금리 상승 등 기업에 우호적이지 않은 경제 상황이 발생했을 때 큰 위협으로 작용할 수 있습니다.

레버리지 효과는 김씨 개인의 문제가 아닙니다. 경제 전체에 김씨 같은 사람이 많으면 어떻게 될까요? 집값 하락은 개인에게도 비극이지만 수많은 사람들이 집을 잃고 길바닥에 쓰러지게 됩니다. 집을 잃는 사람이 많아지면 소비가 침체되고 물건을 살 사람이 없으니 다시 생산과 기업 활동도 위축될 수밖에 없습니다. 이 때문에 문을 닫는 기업이 많아지면 다시 소비가 위축되는 악순환이 반복됩니다. 또 개인이 빚을 갚지 못하면 은행 수익이 악화되고 금융위기도 불가피합니다. 뿐만 아니라 한국 경제를 불안하게 여긴 외국인들이 투자한 돈까지 빼내 경제는 총체적 난국에 빠지게 됩니다.

정부가 걱정하는 부분이 바로 이 점입니다. 집값이 올라 서민들의 내 집 마련이 어려워지는 것도 문제지만 사람들이 과도하게 빚을 내서 집을 산 뒤 집값이 폭락하면 경제 전반의 위기를 초래하게 됩니다. 미국발 금융위기의 단초가 된 서브프라임 문제도 결국 이런 과도한 레버리지 효과의 폐해로 이해할 수 있습니다.

이 때문에 정부는 김씨 같은 사람들이 집을 사기 위해 은행 등 금융권에서 얻는 빚, 즉 주택담보대출 규모를 줄이려고 많은 노력을 기울입니다. 흔히 말하는 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)도 과도한 레버리지 효과를 제한하기 위한 정책수단의 일부입니다. 또 기업이 과도한 레버리지 효과를 노리는 것을 경계하기 위해 정부는 기업의 실질부채 비율을 감독하고 차입매수(LBO)를 통한 인수·합병(M&A)을 규제하는 등 각종 정책을 활용하고 있습니다.

레버리지의 효과

알기 쉬운 레버리지 효과와 재무레버리지

2020. 10. 12. 16:11

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개인이 부동산 투자를 할 때, 그리고 회사가 투자 사업을 할 때 '레버리지 효과' 에 대한 말을 많이들 하는데요. 오늘은 이 '레버리지 효과'란 과연 무엇을 말하는 것인 지 알기 쉽게 설명해 보겠습니다.

레버리지 효과에는 '재무레버리지'와 '영업레버리지'가 있는데 여기서는 재무레버리지에 대해 설명하고자 합니다. 가급적 재무 공식들을 최소화하고 사례 위주로 풀어서 정리해 봅니다.

'레버리지(leverage)' 란 지렛대를 이용하여 힘을 덜 들이고 무거운 물체를 들어 올리는 효과를 말하는데요. 국어사전에는 기업 등이 차입금 등 '타인의 자본(남의 돈)'을 지렛대처럼 이용하여 '자기 자본(자기 돈)'의 이익률을 높이는 지렛대 효과라고 되어 있습니다.

국어사전이 깔끔하게 잘 설명하고 있는데 이 레버리지는 '재무레버리지'를 주로 설명하는 말입니다. 영업레버리지와는 좀 다른 개념인데 영업레버리지는 다음 편에 설명합니다.

재무레버리지는 자산매입을 할 때 차입금(부채)을 끌어다 투자하는 걸 말하는데, 영국과 호주에서는 이를 기어링(gearing)이라고도 합니다. 우리나라는 부동산 투자를 할 때 갭(Gap) 투자라는 말이 성행하는데 이것도 부동산을 구매할 때 자기 돈을 적게 들이고 남의 돈을 섞어서 투자하는 일종의 레버리지죠. 레버리지 효과를 극대화하기 위한 매우 공격적인 구매행동입니다.

간단히 쉬운 예를 들어보면, 1억 원짜리 아파트를 1채 사는데 내 돈(자기자본)을 1억 원 투입하고고 1년 후에 1.5억 원이 되었습니다, 이때 ROI (투자수익률)는 (1.5-1)/1이므로 50%라고 볼 수 있습니다. 내 돈 1억 원을 투자하여 5천만 원을 벌었으니 수익성이 50%입니다.

그런데 같은 아파트를 사는데 5천만 원만 내 돈을 투자하고, 나머지 5천만 원은 차입금(타인자본)을 보태서 산다면 ROI는 (1.5-1)/0.5=100%가 됩니다. 즉, 내 돈을 5천만 원만 투자하여 5천만 원을 벌었으니 수익성이 100%인 것입니다. 내 호주머니에 비록 1억 원이 없어도 나머지 반을 빌려서 수익성을 최대한 올리는 지렛대 효과가 난 것입니다. 재무레버리지 효과입니다.

만약 내 돈을 10%만 투자하고 남의 돈을 90% 끌어다가 아파트를 사고, 그 아파트가 1.5억 원이 되었다면 ROI는 (1.5-1)/0.1= 500%가 됩니다. 엄청난 수익률이군요. 투자 효과가 극단적으로 좋아집니다.

그럼 재무레버리지가 이렇게 높다는 것은 좋은 것일까요?

위에서 보듯 이 아파트 가격이 올라갈 경우에는 그렇습니다. 하지만, 반대로 아파트 가격이 떨어지면 어떻게 될까요? 빌린 돈의 원금과 이자를 상환할 수도 없게 되어서 큰 어려움에 처하게 될 겁니다.

즉, 재무레버리지가 클수록 시장 상황이 좋을 때나 사업이 잘 될 때는 더 큰 이득을, 상황이 안 좋을 때는 더 큰 리스크를 동반하게 됩니다. 재무 이론에서 항상 얘기하는 'High Risk, High Return'입니다. 재무레버리지가 좀 낮은 경우엔 시장 상황이 좋을 때 이득의 규모가 상대적으로 작지만, 반대로 상황이 안 좋을 때는 내가 감수해야 할 리스크도 작아집니다.

그럼 적정한 재무레버리지의 비율은 어떻게 구할 수 있을까요? 나 또는 회사에 가장 적합한 재무레버리지 비율이란 무엇일까요?

이건 나와 회사가 처한 상황에 따라서 그때그때 달라진다고 봐야 하며, 두 가지 요인을 함께 고려해야 합니다.

우선 이론적으로는 "차입금의 이자율"보다 "투자 사업의 내부수익률(IRR, internal rate of return)"이 높다고 판단되면 차입금(남의 돈)의 비중을 자본금(내 돈)보다 높여가면서 레버리지 효과를 극대화할 수 있습니다.

즉, 내가 셈을 해보니까 투자를 해서 나에게 들어올 수익률(재무적 수익률로서 'IRR'이 기준이 됨)이 확실히 차입금을 빌려와서 지급해야 할 이자율보다 높다면, 그리고 자신이 있다면 차입금 비중을 높입니다.

반대로 추정 수익률이 내가 지급해야 할 이자율과 비교하여 크게 차이가 안 날 것 같으면 보수적으로 차입금 비중을 줄여야 합니다.

두 번째로는 나와 회사의 정책이나 전략적 측면이 있을 수 있습니다. 나 또는 회사에 여유자금은 충분히 있고 이번 투자 건은 리스크가 적어서 레버리지 비율을 많이 높일 수 있는 상황이라고 하더라도 무리하게 차입금을 늘리지 않는 결정을 할 수 있습니다. 무차입 경영을 하는 회사도 있지 않습니까?

반대로 빠르게 사세를 확장하기 위하여 리스크가 분명 존재하지만 좀 무리하여 차입금 비중을 높여 투자를 추진하는 회사도 있습니다. 물론 출구전략이나 유사시 리스크에 어떻게 대처할 것인 지 시나리오가 세워져 있어야 합니다.

재무 레버리지는 이렇게 개인이 자산 투자를 할 경우, 그리고 회사를 운영할 때나 신규 사업을 추진할 때 자기자본과 타인자본의 비중을 어떻게 가져갈 것이냐 하는 최적 자본구조이론에서 다루는 내용입니다.

재무레버리지에 대한 설명을 주식투자와 주당순이익 측면에서 조금 레버리지의 효과 더 살펴봅시다.

재무레버리지는 고정 재무비(차입금=남의 돈)가 증가하면 영업이익의 변화율보다 주당 순이익의 변화율이 더 높은 것을 의미합니다. 재무레버리지 도는 영업이익(EBIT)의 변화율에 대한 주당 순이익(EPS)의 변화율의 비율이기도 합니다.

다시 말하면, 차입금 비중이 높은 경우, 상대적으로 자본금이 적을 것이고 따라서 주식 수도 적을 것이므로 동일한 영업이익에 대해 주당 순이익이 높게 나타납니다. 주식 수가 상대적으로 적으므로 주당 순이익이 커지면서 영업이익의 변동폭보다 주당 순이익의 변동폭이 커지게 됩니다.

이 경우 사업이 잘 되어 매출액과 순이익이 매년 증가 추세에 있다면 차입금 이자나 원금을 상환하는데 문제가 없을뿐더러 주주이익도 극대화될 것입니다. 하지만 차입금 비중이 높은 상태에서 적자가 누적될 경우 회사는 위험에 처하게 됩니다. 따라서 순이익이 발생할 때 미래 불확실성을 대비하여 적정 수준으로 차입금 비중을 조금씩 낮추는 노력이 필요할 것입니다.

레버리지 효과란 무엇일까?

부동산 투자 및 코인 선물 거래 등등 투자 행위를 하다 보면 레버리지란 단어를 쉽게 접하게 됩니다. 오늘은 레버리지란 무엇인지와 레버리지를 쓰면 어떤 효과가 있는지 알아보도록 하겠습니다.

레버리지

레버리지란?

레버리지란 쉽게 말해 내가 가지고 있는 돈이 아닌 대출이나 다른 돈을 빌려 그 돈으로 투자를 하는 것을 말하는데요. 예로 들자면 부동산 투자를 할 때 거액의 현금이 필요한데 그 정도의 현금을 가지고 있는 분들은 흔치 않기 때문에 부동산 담보 대출 및 신용대출을 이용하여 나머지 금액을 충당하여 투자를 하는 것을 바로 레버리지 투자라고 합니다.

더 쉽게 예시를 들어 설명한다면 10억짜리 아파트가 있는데 내가 가지고 있는 돈은 3억이라고 하겠습니다. 그렇다면 7억이 더 필요한데요. 이 7억을 금융기관을 통해 대출을 받거나 내 신용점수를 활용하여 신용대출을 받아 7억을 만들어 투자를 한다고 생각하시면 됩니다.

레버리지 효과

위에 개념을 살펴보면 그냥 빚을 내서 투자하는거 아닌가? 하실 텐데 부정적인 면도 있긴 하지만 레버리지를 사용하여 투자할 시 효과적인 부분도 분명히 있습니다.

투자수익률을 예시로 쉽게 설명하자면 총 투자금액이 1000만원이라고 가정하여 내 자본 500만 원 그리고 레버리지를 이용한 자금 500만 원으로 투자를 할 시 투자 수익률은 연 20%가 됩니다. 반대로 레버리지 없이 모든 투자금액을 내 돈으로 충당하는 경우에는 투자 수익률이 10%밖에 안 되는데요.

때문에 많은 분들이 부동산 투자를 하거나 주식 투자를 할 때 레버리지를 사용하여 투자를 하고 있는 게 현실입니다.

단, 너무 과도한 레버리지를 사용할 시 손실률도 내 자본만 투자했을 시와는 더 큰 하락폭이 있기 때문에 신중히 투자를 하는 것이 좋은데요. 최근에는 부동산 대출 규제 및 전세 대출 규제로 인해 레버리지 투자가 어려운 것이 사실입니다.

또한, 코인 선물을 하다 보면 거래소에서 빌리는 돈 즉, 레버리지 배율을 통해 투자를 할 시 성공할 경우 100%의 수익도 가져갈 수 있지만 실패를 할 시 모든 돈이 청산당하기 때문에 하이리스크, 하이리턴의 투자라고 할 수 있습니다.

오늘은 레버리지란 무엇인지와 레버리지 효과에 대해 알아보았는데요. 적당한 레버리지는 득이 될 수 있지만 과도한 레버리지는 독이 된다는 사실을 명심하시기 바랍니다. 감사합니다.

생활경제 연구소

레버리지라는 말이 붙은 이유는 적은 자본을 가지고 큰 효과를 낼 수 있다는 의미에서 붙여진 말이다.

부채효과라는 말이 붙은 것은, 이러한 레버리지의 수단이 '빚(Debt)'이기 때문.

우리는 흔히, 빚 없이 사는 삶을 꿈꾸며 그것이 바람직하다고 생각한다. 물론, 빚 없이 사는 것은 개인 재무관리의 측면에서 리스크를 줄이는 가장 좋은 방법.

하지만, 경우에 따라 적절하게 빚을 활용한다면?

개인의 부를 쌓는데 큰 도움이 되는 것도 사실. 실제, 과거 우리 부모님들의 주된 재테크 방식은 예적금이었고 어느정도 목돈이 마련되면 이를 종잣돈 삼아 대출을 활용해 내집마련을 하는 것이었다.

이후, 집값이 상승하면 평수를 늘려가며 자산을 키워갔던 것.

이는 우리가 레버리지 효과라는 용어를 몰랐을 뿐이지 개인의 부(富)를 쌓아가는데 레버리지 효과를 십분 활용한 예이기도 하다. 다만, 여기서 짚고 싶은 부분은 레버리지 효과의 양면성이다.

수익의 폭을 높이지만, 반대로 손실의 폭도 높이는 것이 레버리지 효과를 활용하는 것이다.

5억 짜리 아파트를 구매한다고 할 때, 내가가진 돈으로만 구입하는 경우와 2억원의 담보대출을 끼고 구입하는 경우. 이후, 집값이 올라 5억짜리 아파트가 6억이 된다고 할 때의 수익률은 얼마나 차이가 날까?

아래는 자기자본 이익률을 계산한 결과물이다.

- 자기자본 5억 : 1억 / 5억 x 100 = 20.0%

- 자기자본 3억, 타인자본 2억 : 1억 / 3억 = 33.3%

물론, 대출을 받게 되면 매월 지급하는 이자가 있을 것이다. 따라서, 1억의 이익금의 규모는 이자액에 따라서 상당부분 조정될 수는 있다. 단, 담보대출 이자라는게 현재기준으로 많아야 4~5% 정도이기 때문에 대부분의 경우에는 이익률의 감소 규모는 크지 않다.

아무튼, 이것이 레버리지 효과의 핵심이다.

여기에 부채효과에서 흔히 간과되는 부분이 하나 있다. 바로, 기간의 이익.

우리가 월급을 모아 5억을 만드는 것과 3억을 모은 후 2억의 대출을 끼고 집을 구매하는 것과는 기간적 측면에서 비교하기 힘들 정도로 차이가 크다. 1년에 4천만원씩 모은다 해도 2억을 모으려면 5년이 걸리니 말이다. 게다가 1년에 4천만원씩 모을 수 있는 사람이 얼마나 되겠는가?

결국, 이자비용으로 나가는 돈은 기간의 이익과 어느정도 상쇄되는 측면이 있는 것이다.

우리가 빚을 내어 내집마련에 나선 이유는 결국 매년 이자로 지급하는 금전에 비해 집값의 상승으로 인한 이득이 더 컸기 때문이다. 이를 금융적 관점에서 다시 이야기 해 보자면, "집값상승으로 인한 자기자본 이익률이 더 크기" 때문이다.

그런데, 이러한 부채효과는 양면성을 가지고 있다. 상승할 때에는 이익률이 커지지만 반대로, 하락할 때에도 손실의 폭이 더 커진다는 것을 의미한다.

다시 위의 예로 돌아가 보자.

5억짜리 집이 4억으로 떨어진다고 가정하다. 그럼, 손실률의 차이는 얼마나 될까?

- 자기자본 5억 : -1억 / 5 = -20%

- 자기자본 3억, 타인자본 2억 : -1억 / 3억 = -33.3%

결국, 부채를 활용할 때 1억이 오르면 3억 가지고 1억을 버는 것이지만 반대도 마찬가지. 5억의 자기자본을 가졌을 때 1억만 더 모으고 4억의 부채를 활용한다면? 두채를 구입할 수 있음으로 이익률도 더 크게 기대해 볼 수 있지만, 손실이 날 경우에는 크게 나는 것.

이것이 바로 레버리지 효과의 양면성인 것이다.

부채효과를 활용할 때에는 "비용, 이익, 전망" 이 세가지를 모두 고려해야 한다.

전자의 두가지 문제는 시점(Spot)의 부분이고 미래에 대한 전망은 '지속력'에 대한 부분이다. 이번에는 자본차익이 아닌 현금흐름의 관점에서 한번 보자.

오피스텔을 구입해 세를 놓으려고 한다.

자본이 전혀 없는 상태에서 내가 사는 집을 담보로 대출받아 구입할 때 고려해야 하는 사항은 무엇인가? 바로, 대출이자(비용)과 임대수익(이익) 두가지다.

1년간 지급해야 하는 이자율보다 이익이 크다면? 레버리지 효과를 활용해 투자활동에 나서는 것이 이득이다. 아무런 자본이 없어도 내가 가진 집 하나만으로도 추가이익을 기대할 수 있는 것.

하지만, 이것만 보고 투자활동을 할 수 있을까?

이자율과 임대수익 모두 가변적이지만 특히 이자율은 더욱 그러하다. 현재 우리나라는 미국발 금리인상 여파로 금리 인상의 압력이 커지고 있는 상황이다. 이런 상황에서 당장의 이득만 보고 투자활동에 나서는 것에는 다소 무리가 있는 것.

따라서, 레버리지 효과를 활용할지 말지는 당장의 이익 관점 뿐 아니라 미래의 지속성 부분까지도 염두에 두고 고려해야 하는 것. 여기에, 부동산은 환금성이 떨어지는 재화. 부동산 시장이 침체될 경우에는 손실의 규모를 줄이는 매각을 통한 현금화도 어려운 것이기 때문에 더욱 레버리지의 효과 주의할 필요가 있는 것이다.

오늘 이야기 하는 내용은 지극히 기초적인 부분이고 어찌보면 당연하다고 여기는 사람들이 많을 것이다. 단, 금리 인상의 상황이 뻔이 보이고 부동산 시장(또는, 자신이 투자하려는 시장) 등의 침체가 예상되는 데에도 불구하고 빚을 동원하는 경우를 흔하게 본다.

금리인상기, 자산시장의 침체기에는?

부채를 줄여나가는게 자신의 자산을 지키는데 가장 중요한 포인트가 된다는 점! 강조해 본다. 이를 레버리지 효과는 이론적 증명을 해 주고 있다.