레버리지 효과 극대화

마지막 업데이트: 2022년 2월 10일 | 0개 댓글
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pptx 파일 - 부동산금융학과

-자기자금을 부족하더라도 APT를 구입하면서 융자받으면 적은 돈을 APT를 구입 할 수 있다. 잠실 주공2단지 13평형이 시가 1억 1,000만원 정도였지만, 전세 금 4,000~5,000만 원, 융자금 3,000~4,000만 원이면 자기자금 3,000~4,000만 원으로도 얼마든지 매입할 수 있었다. 그 아파트 가 지금은 8~9억 원 정도이니 수익률이 무려 2,000%를 넘는 셈 이다. -자금의 레버리지 효과 즉 지렛대 효과를 이용하느냐 하지 않느 냐의 문제는 결국 내 자본만 이용해서 돈을 벌 것인가? 아니면 차입금 이용해서 돈을 벌 것인가?의 문제이다. -레버리지 이용시기 →레버리지 효과는 금리가 내리고 부동산 가격이 상승하는 시기 에 적극활용 할 만하다. 금리가 오르고 부동산가격이 하락하는 시기에 레버리지를 쓰면 손실이 2배로 확대할 수 있다.

1.개요 2. 내용 3. 구분 4. 활용시기

2. 레버리지(leverage)를 이용하면 지구를 들 수 있다. 지렛대 효과 (leverage effect)

1) 개념 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기 본수익률을 높이는 효과를 말하는 데, 이는 차입 금이 지분수익을 어떻게 증가 또 는 감소시키는 가를 의미하는 것이다.

(레버리지를 이용하면 지구를 들 수 있다.)

2)구분 ㉠ 정(正)의 지렛대효과 : 자기자본수익률이 전체 투자에 대한 수익률보다 큰 경우이다. 자기자본수익률 > 전체투자수익률 > 저당수익률

㉡ 부(負)의 지렛대효과 : 자기자본수익률이 전체 투자에 대한 수익률보다 작은 경우이다. 자기자본수익률 R투자수익의 경우로 전세 안고/ 은행돈 빌려 사면 어려움

자기자본수익률이 총자본수익률보다 크면 正의 제렛대효과가 나타남 5

부동산을 매입 할 때는 타인자본은 적절하게 조달하여 자기자본

대비 투자수익률을 놀 여야 한다. 만약 300억 원의 자기자본과 연 7%로

타인자본을 700억 원 조달하여 1000억 원 상당의 오피스 빌딩을 매입하 였다고 하자. 그리고 연말까지 순 영업소득(net operating income)을 100 억원 올렸다면 이 투자자의 1차 연도 자기자본수익률은 어느 정도인가? (단, 10년 후의 매매가격은 변동이 없다고 가정한다)

문2> 아래의 자료를 이용해서 1차년도 자기자본대비 투 자수익률을 구하고 leverage 효과를 판정하시오.

부동산의 매수가격 : 1000억 투자수익률(총자본수익률) : 10% 융자비율 ( LTV) : 70% 차입금리 : 7% LTV= Loan To Value ratio 주택담보비율 (대출금과 담보가치비교)

DTI=Debt To Income ratio 총부채상환비율 연간 원리금상환액 연소득

甲은 차입자금 을 활용하여 A부동산에 투자한다. A부동산의 투 자수익률은 15%이며, 대출금리는 10%이다. 현재 甲이 활용하고 있는 대부비율은 50%이다. 만약 甲의 대부비율이 80%로 높아진다면 甲의 자 기자본수익률은 몇 %P 상승하는가? ① 전혀 상승하지 않는다 ④ 15%P

레버리지 효과 극대화

알기 쉬운 레버리지 효과와 재무레버리지

2020. 10. 12. 16:11

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개인이 부동산 투자를 할 때, 그리고 회사가 투자 사업을 할 때 '레버리지 효과' 에 대한 말을 많이들 하는데요. 오늘은 이 '레버리지 효과'란 과연 무엇을 말하는 것인 지 알기 쉽게 설명해 보겠습니다.

레버리지 효과에는 '재무레버리지'와 '영업레버리지'가 있는데 여기서는 재무레버리지에 대해 설명하고자 합니다. 가급적 재무 공식들을 최소화하고 사례 위주로 풀어서 정리해 봅니다.

'레버리지(leverage)' 란 지렛대를 이용하여 힘을 덜 들이고 무거운 물체를 들어 올리는 효과를 말하는데요. 국어사전에는 기업 등이 차입금 등 '타인의 레버리지 효과 극대화 자본(남의 돈)'을 지렛대처럼 이용하여 '자기 자본(자기 돈)'의 이익률을 높이는 지렛대 효과라고 되어 있습니다.

국어사전이 깔끔하게 잘 설명하고 있는데 이 레버리지는 '재무레버리지'를 주로 설명하는 말입니다. 영업레버리지와는 좀 다른 개념인데 영업레버리지는 다음 편에 설명합니다.

재무레버리지는 자산매입을 할 때 차입금(부채)을 끌어다 투자하는 걸 말하는데, 영국과 호주에서는 이를 기어링(gearing)이라고도 합니다. 우리나라는 부동산 투자를 할 때 갭(Gap) 투자라는 말이 성행하는데 이것도 부동산을 구매할 때 자기 돈을 적게 들이고 남의 돈을 섞어서 투자하는 일종의 레버리지죠. 레버리지 효과를 극대화하기 위한 매우 공격적인 구매행동입니다.

간단히 쉬운 예를 들어보면, 1억 원짜리 아파트를 1채 사는데 내 돈(자기자본)을 1억 원 투입하고고 1년 후에 1.5억 원이 되었습니다, 이때 ROI (투자수익률)는 (1.5-1)/1이므로 50%라고 볼 수 있습니다. 내 돈 1억 원을 투자하여 5천만 원을 벌었으니 수익성이 50%입니다.

그런데 같은 아파트를 사는데 5천만 원만 내 레버리지 효과 극대화 돈을 투자하고, 나머지 5천만 원은 차입금(타인자본)을 보태서 산다면 ROI는 (1.5-1)/0.5=100%가 됩니다. 즉, 내 돈을 5천만 원만 투자하여 5천만 원을 벌었으니 수익성이 100%인 것입니다. 내 호주머니에 비록 1억 원이 없어도 나머지 반을 빌려서 수익성을 최대한 올리는 지렛대 효과가 난 것입니다. 재무레버리지 효과입니다.

만약 내 돈을 10%만 투자하고 남의 돈을 90% 끌어다가 아파트를 사고, 그 아파트가 1.5억 원이 되었다면 ROI는 (1.5-1)/0.1= 500%가 됩니다. 엄청난 수익률이군요. 투자 효과가 극단적으로 좋아집니다.

그럼 재무레버리지가 이렇게 높다는 것은 좋은 것일까요?

위에서 보듯 이 아파트 가격이 올라갈 경우에는 그렇습니다. 하지만, 반대로 아파트 가격이 떨어지면 어떻게 될까요? 빌린 돈의 원금과 이자를 상환할 수도 없게 되어서 큰 어려움에 처하게 될 겁니다.

즉, 재무레버리지가 클수록 시장 상황이 좋을 때나 사업이 잘 될 때는 더 큰 이득을, 상황이 안 좋을 때는 더 큰 리스크를 동반하게 됩니다. 재무 이론에서 항상 얘기하는 'High Risk, High Return'입니다. 재무레버리지가 좀 낮은 경우엔 시장 상황이 좋을 때 이득의 규모가 상대적으로 작지만, 반대로 상황이 안 좋을 때는 내가 감수해야 할 리스크도 작아집니다.

그럼 적정한 재무레버리지의 비율은 어떻게 구할 수 있을까요? 나 또는 회사에 가장 적합한 재무레버리지 비율이란 무엇일까요?

이건 나와 회사가 처한 상황에 따라서 그때그때 레버리지 효과 극대화 달라진다고 봐야 하며, 두 가지 요인을 함께 고려해야 합니다.

우선 이론적으로는 "차입금의 이자율"보다 "투자 사업의 내부수익률(IRR, internal rate of return)"이 높다고 판단되면 레버리지 효과 극대화 차입금(남의 돈)의 비중을 자본금(내 돈)보다 높여가면서 레버리지 효과를 극대화할 수 있습니다.

즉, 내가 셈을 해보니까 투자를 해서 나에게 들어올 수익률(재무적 수익률로서 'IRR'이 기준이 됨)이 확실히 차입금을 빌려와서 지급해야 할 이자율보다 높다면, 그리고 자신이 있다면 차입금 비중을 높입니다.

반대로 추정 수익률이 내가 지급해야 할 이자율과 비교하여 크게 차이가 안 레버리지 효과 극대화 날 것 같으면 보수적으로 차입금 비중을 줄여야 합니다.

두 번째로는 나와 회사의 정책이나 전략적 측면이 있을 수 있습니다. 나 또는 회사에 여유자금은 충분히 있고 이번 투자 건은 리스크가 적어서 레버리지 비율을 많이 높일 수 있는 상황이라고 하더라도 무리하게 차입금을 늘리지 않는 결정을 할 수 있습니다. 무차입 경영을 하는 회사도 있지 않습니까?

반대로 빠르게 사세를 확장하기 위하여 리스크가 분명 존재하지만 좀 무리하여 차입금 비중을 높여 투자를 추진하는 회사도 있습니다. 물론 출구전략이나 유사시 리스크에 어떻게 대처할 것인 지 시나리오가 세워져 있어야 합니다.

재무 레버리지는 이렇게 개인이 자산 투자를 할 경우, 그리고 회사를 운영할 때나 신규 사업을 추진할 때 자기자본과 타인자본의 비중을 어떻게 가져갈 것이냐 하는 최적 자본구조이론에서 다루는 내용입니다.

재무레버리지에 대한 설명을 주식투자와 주당순이익 측면에서 조금 더 살펴봅시다.

재무레버리지는 고정 재무비(차입금=남의 돈)가 증가하면 영업이익의 변화율보다 주당 순이익의 변화율이 더 높은 것을 의미합니다. 재무레버리지 도는 영업이익(EBIT)의 변화율에 대한 주당 순이익(EPS)의 변화율의 비율이기도 합니다.

다시 말하면, 차입금 비중이 높은 경우, 상대적으로 자본금이 적을 것이고 따라서 주식 수도 적을 것이므로 동일한 영업이익에 대해 주당 순이익이 높게 나타납니다. 주식 수가 상대적으로 적으므로 주당 순이익이 커지면서 영업이익의 변동폭보다 주당 순이익의 변동폭이 커지게 됩니다.

이 경우 사업이 잘 되어 매출액과 레버리지 효과 극대화 순이익이 매년 증가 추세에 있다면 차입금 이자나 원금을 상환하는데 문제가 없을뿐더러 주주이익도 극대화될 것입니다. 하지만 차입금 비중이 높은 상태에서 적자가 누적될 경우 회사는 위험에 처하게 됩니다. 따라서 순이익이 레버리지 효과 극대화 발생할 때 미래 불확실성을 대비하여 적정 수준으로 차입금 비중을 조금씩 낮추는 노력이 필요할 것입니다.

영업 레버리지 효과를 아시나요? 플랫폼만 돈 벌면 역풍. 고객과 이익 나눠야

# IBK투자증권은 최근 보고서에서 상장사 ‘디어유’에 대해 외형 확대에 따른 영업 레버리지 효과가 발생할 것이라고 예상하며 올해 영업이익률은 39%에 달할 것으로 내다봤다. 보고서를 쓴 이환욱 애널리스트는 “입점된 아티스트 IP의 신규 팬덤 확장과 신규 아티스트의 추가 입점, 1인당 구독 아티스트 수의 지속적인 증가가 예상된다”고 분석했다.

# 엔비티의 100% 자회사인 엔씨티타마케팅은 최근 메타버스 부동산 플랫폼 ‘세컨서울’을 선보였다. 세컨서울은 레버리지 효과 극대화 실제 서울 지역을 수만 개의 타일로 나눈 뒤 NFT(대체불가능토큰) 형태로 소유하고 사고팔 수도 있다. 이상헌 하이투자증권 애널리스트는 “내년에는 B2B 부문 매출 상승으로 인한 영업 레버리지 효과 본격화로 레버리지 효과 극대화 수익성 개선이 가속화될 수 있을 뿐 아니라 메타버스 플랫폼으로서의 성장성 가시화 등으로 기업가치가 올라갈 것”이라고 분석했다.

두 증권사 보고서에 공통점이 있다면?

‘영업 레버리지 효과’를 거론했다는 점이다. 영업 레버리지 효과란 인건비나 상각비 같은 고정비에 따라 매출액보다 영업이익 변동폭이 더 확대되는 현상을 뜻한다. 레버리지는 지렛대라는 뜻인데 이 용어에서 지렛대 역할을 하는 것은 결국 고정비로 볼 수 있다. 이 용어는 제조업에서 주로 써왔다. 예를 들어 현대차가 제네시스를 수천억원을 들여 개발했다고 치자. 손익분기점은 3만대. 그런데 시장에서 반응이 뜨거워지면서 연간 5만대 이상 주문이 들어온다면? 고정비는 그대로인데 판매량이 늘어나니 영업이익은 껑충 뛸 수밖에 없다.

‘네트워크 이펙트의 오류’를 겪지 않으려면 아마존의 플라이휠 전략 적용을 고민해야 한다. (AP)

‘네트워크 이펙트의 오류’를 겪지 않으려면 아마존의 플라이휠 전략 적용을 고민해야 한다. (AP)

▷최근 IT·플랫폼 기업에 적용

최근에는 이 용어를 IT·플랫폼 기업에서 자주 쓰기 시작했다.

플랫폼 스타트업은 초기에 사람들을 끌어모으고 거래액을 늘리기 위해 IT 기획, 개발자를 채용하고 마케팅비를 쏟아붓는다. 이런 상황에서 운영자금이 바닥을 보일 즈음에는 외부 투자를 유치한다. 그러면서 외형 성장을 꾀하다 흑자전환에 성공한다. 이후 이익 증가 속도가 가팔라지고 이익 규모도 커지는 사례가 많아지고 있다. 이 과정을 통틀어 ‘영업 레버리지 효과’라고 한다.

원티드랩이 대표적인 예다. 지난해까지만 해도 원티드랩의 매출액은 147억원, 영업손실만 52억원이었다. 그런데 올해 1분기 매출액 57억원, 영업이익 4억원으로 흑자전환했다. 이후 실적이 확연히 개선되는 모양새다. 2분기 매출 78억원, 영업이익 20억원, 3분기에는 매출액 90억원, 영업이익 25억원으로 분기 영업이익률이 28%가 됐다.

원티드랩 관계자는 “2015년 채용 플랫폼 ‘원티드(Wanted)’를 선보였다. 가입비를 따로 받지 않고 기업이 원티드가 추천한 구직자를 채용하면 연봉의 7%를 가져가는 단순한 구조다. 올해 10월 말 기준 한국을 비롯해 일본, 싱가포르, 홍콩, 대만 등 아시아 5개국의 1만 기업, 200만 회원을 220만회 이상 매칭에 성공했다. 회원 수가 쌓였고 데이터에 기반해 AI(인공지능)가 자동으로 인재를 추천하는 시스템이 본격 가동되면서 인건비 외에는 따로 고정비가 발생하지 않다 보니 영업 레버리지 효과가 가동됐다”고 설명했다.

신한금융투자는 최근 보고서에서 영업 레버리지 효과 덕분에 원티드랩의 내년 매출액은 올해보다 49% 증가한 496억원, 영업이익은 111% 증가한 129억원을 기록할 것으로 예상했다.

바비톡 사례도 마찬가지다. 바비톡은 국내 최초 미용의료 정보 플랫폼으로 2012년 첫선을 보였다. 지금은 앱 이용자 수 430만명, 월간 순 이용자 수(MAU) 25만명(10월 기준)이 즐겨 찾는 플랫폼으로 성장했다. 주요 수익 모델은 수수료다. 고객이 바비톡을 통해 병원을 골라 수술을 받으면 병원이 바비톡에 수수료를 지급한다. 눈길을 끄는 것은 영업이익률이다. 바비톡은 IT 플랫폼에서는 잘 볼 수 없는 39%대 영업이익률을 기록하고 있다.

신호택 바비톡 대표는 “전통적인 제조·서비스업은 매출이 레버리지 효과 극대화 발생하면 원가가 반드시 발생한다. 그래서 매출 규모가 커지더라도 매출총이익의 증가는 제한적이다. 반면 바비톡 같은 플랫폼은 매출에 대한 원가(변동비)가 없어서 매출 증가분 대부분이 이익 증가로 이어진다. 바비톡의 지난 5년간 연평균 매출 성장률은 26%인데 영업이익 성장률은 이의 2배인 51.2%에 달하는 것이 이를 방증한다”고 설명했다.

박동흠 인터밸류 대표(공인회계사)는 “IT·플랫폼 기업에서는 인건비나 각종 경비가 고정비 성격을 띤다. 판매량, 회원 수 증가로 추가 지출이 더 발생되지 않는다면 매출이 늘어날 경우 영업 레버리지 효과가 발생한다”고 설명했다.

▶회원 수 많은데 만년 적자, 왜?

▷회원 수·거래액 집착하다 현금흐름 흔들

모 플랫폼은 회원 수가 수천만 명에 달하고 거래액이 빠르게 증가하지만 여전히 적자를 면치 못하고 있다. ‘계획된 적자’라는 설명을 하기도 하지만 영업 레버리지 효과를 기대하기 요원하다는 지적도 많다. 또 다른 플랫폼 회사는 애초 무료 서비스로 회원을 모은 뒤 유료 전환을 하려 하자 고객이 이탈하면서 사업에 위기를 맞았다.

영업 레버지리 효과를 기대하고 회원 수, 거래량을 늘리다 실패하는 기업도 많다는 말이다. 이를 경영학계에서는 ‘네트워크 이펙트의 오류’로 설명한다.

이 용어를 이해하기 위해서는 우선 ‘네트워크 이펙트’라는 말부터 알아야 한다. 네트워크 이펙트는 미국 경제학자 하비 라이벤스타인(Harvey Leibenstein)이 소개한 개념. 어떤 상품에 대한 수요가 형성되면 이것이 다른 사람의 수요에 영향을 끼치는 것을 말한다. 카카오톡을 예로 들어보자. 모바일 시장이 형성되던 초기에 일찌감치 무료 모바일 메신저를 뿌린다. 점차 사용자가 늘어난다. 안 쓰던 사람도 주변에 많은 사람이 쓰니까 어쩔 수 없이 따라 쓰게 된다. 여기까지가 ‘네트워크 이펙트’다. 추가로 카카오는 회원 수가 많아지니 이를 토대로 이모티콘 판매, 선물하기 등 부가 서비스를 갖다 붙인다. 자연스레 흑자전환하면서 이익은 더욱 극대화된다. 이러면 ‘영업 레버리지 효과’로 이어진다. 네트워크 이펙트의 ‘좋은 예’다.

‘네트워크 이펙트의 오류’는 그 반대다. 회원 수, 거래액에 집착해서 비용을 더욱 쓰다 현금흐름의 한계에 부딪힌다거나, 공짜 서비스로 고객을 모았지만 원치 않는 방향으로 유료화를 추진하다 외면받는 사례가 여기에 해당한다.

윤정구 이화여대 경영학과 교수는 “플랫폼 사업을 제대로 하는 기업은 자신의 영업이익을 창출하는 서비스를 먼저 챙겨놓고 있는 경우가 많다. 기존 서비스는 이 서비스의 네트워크 유입을 위해 공짜로 제공해준다. 관건은 유료 서비스로 전환할 때다. 플랫폼 참여자 모두에게 이득이 되는 사업 모델이면 고객이 계속 붙어 있지만 플랫폼만 이득을 보는 유료 모델이라는 것을 고객이 알아차리면 바로 이탈한다. 애초 사업 모델을 짤 때 고객 불편 해소, 진정성 있는 수익 구조를 만들어야 한다”고 말했다.

아마존의 ‘플라이휠’ 전략이 그중 하나로 꼽힌다. 플라이휠은 엔진 등에 쓰이는 묵직한 회전판을 뜻한다. 처음에는 돌리려면 큰 힘이 필요하다. 하지만 한번 속도가 붙으면 관성으로 계속 돌아간다. 제프 베이조스 아마존 창업자는 창업 7년째인 2000년 이 전략을 언급했다. 당시 아마존은 14억달러 영업손실을 볼 때였다. 베이조스는 ‘가격을 낮춰 고객을 모은다. 좋은 경험을 한 고객은 다른 고객을 불러들인다. 트래픽이 늘어나자 더 많은 셀러가 입점한다. 매출이 커지자 고정 비용은 낮아지고 고객 경험은 배가 된다’고 주장했다. 그리고 실제 흑자전환을 이끌어내며 이를 증명해냈다.

오세조 연세대 경영학과 명예교수는 “플라이휠 이론에서 중요한 것은 빅데이터 기반으로 고객이 필요한 물품을 제안하고 빠른 배송 등으로 만족도를 높였다는 점이다. 이런 비용을 초기에 아끼지 않았기에 영업 레버리지 효과가 제대로 작동할 수 있었다”고 말했다.

레버리지 효과 극대화

레버리지 효과란, 차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼아 수익률을 극대화하는 것으로 지렛대 효과라고도 합니다. 부동산뿐 아니라 여러 가지 투자 영역에서 사용되는 개념인 만큼, 투자를 하는 사람이라면 꼭 알아야 할 부분이기도 합니다. 레버리지의 효과는 직접 수익률을 계산해보면 실감할 수 레버리지 효과 극대화 있습니다. 오늘은 레버리지 효과로 인한 수익률을 간단하게 계산하는 방법을 설명 드리겠습니다.

레버리지(Leverage)는 지렛대라는 의미로, 투자에서는 타인의 자본을 뜻합니다.

첫번째 사례입니다. 자기 자본 100원과 담보 대출 100원으로 200원짜리 부동산을 취득한다고 가정해보겠습니다. 그리고 해당 부동산에서 연 5%의 임대 수익이 발생하고, 담보 대출 이자는 3%라고 가정해보겠습니다.

이 경우, 자기 자본 수익률은 몇 %일까요?

이 경우 자기 자본 수익률은 몇 %일까요? 임대 수익과 대출 이자를 제외한 변수는 계산을 단순화하기 위해 고려하지 않겠습니다.

자기 자본 수익률은 7%입니다.

200원에서 5%의 임대 수익은 10원입니다. 100원의 대출 원금에 3%의 이자는 3원입니다. 임대 수익에서 대출이자를 제하면 10-3=7원이고, 투자금이 100원이기 때문에 수익률은 7/100=7%입니다.

이를 간단하게 계산하면, 임대 수익+(임대 수익–대출 이자)인 5%+1(5%-3%)=7%입니다.

다른 사례를 들어보겠습니다. 이번엔 담보 대출을 더 받아, 자기 자본 100원과 담보 대출 200원으로 300원짜리 부동산을 취득한다고 가정해보겠습니다. 그리고 해당 부동산에서 연 5%의 임대 수익이 발생하고, 담보 대출 이자는 3%라고 가정해보겠습니다.

이 경우, 자기 자본 수익률은 9%가 됩니다.

300원에서 5%의 임대 수익은 15원입니다. 200원의 대출 원금에 3%의 이자는 6원입니다. 임대 수익에서 대출이자를 제하면 15-6=9원이고, 투자금이 100원이기 때문에 수익률은 9/100=9%입니다.

이를 간단하게 계산하면, 5%+2(5%-3%)=9%입니다. 첫번째 사례와 다르게 (5%-3%) 앞에 2배를 해 준 이유는 담보 대출의 규모가 자기 자본의 규모의 2배이기 때문입니다. 사례 1과 비교해보면, 자기 자본 규모는 같지만 담보 대출 레버리지를 어떻게 활용하느냐에 따라 수익률이 달라지는 것을 알 수 있습니다.

호갱노노 앱에서는 아파트 시세와 자본금에 따른 대출금과 이자를 계산해볼 수 있습니다.

이렇듯 레버리지 효과로 대출금의 규모를 키우고 자기 자본의 규모를 줄이면 수익률이 극대화됩니다. 물론 수익 자체는 늘어난 대출 원금에 따른 대출 이자만큼 줄어듭니다.

자기 자본이 줄어들수록 위험이 커진다는 것 또한 기억해야 합니다. 레버리지 효과는 수익이 발생하면 그 수익률이 극대화되지만, 반대로 손실이 발생하면 그 손실률도 극대화됩니다. 그야말로 양날의 검인 셈입니다.

금융감독원, 은행연합회나 금융 기관의 전문가들은 자기 자본의 비율을 투자에 있어 중요한 리스크 점검 요인으로 생각합니다. 따라서 심층적이고 다양한 시나리오 테스트를 통해 적절한 수준의 레버리지를 사용해야 할 것입니다.

레버리지 효과 극대화

“부동산이 주식투자보다 나은 이유는 레버리지효과”
경제인협회 공동투자모델 제시, 레버리지로 이익 극대화
소액으로 부동산 투자, 전문가 관리 등의 장점
보스톤코리아 2021-03-11, 17:49:27
이번 공동투자모델 설명회에서는 최은경 프리미어리얼티 소속 에이전트가 부동산 투자에 대해 설명했다
이번 공동투자모델 설명회에서는 최은경 프리미어리얼티 소속 에이전트가 부동산 투자에 대해 설명했다

이번 공동투자모델 설명회에서는 최은경 프리미어리얼티 소속 에이전트의 부동산 투자 설명과 모기지 대출 전문가 마이클리 씨가 부동산 모기지 대출을 통한 레버리지효과로 이익을 극대화하는 모델을 설명했다.

보스톤옥타경제인협회가 부동산 전문사업체 프리미어리얼티와 함께 제시하는 공동투자모델은 최소 5천불의 소액으로 부동산투자에 참여할 수 있는 기회를 제공한다. 이날 투자설명회에서 시간관계상 질문하지 못했던 점을 장진섭 보스톤옥타경제인협회 회장과 나원태 프리미어리얼티 대표와 이야기 나눴다.

장 회장은 “이익분배 등의 의사결정은 주주총회와 마찬가지로 주주들의 의견에 따르게 된다. 중요한 결정은 주주총회를 통해 결정되며 투자자산의 관리와 유지 등에 관한 기술적인 결정은 프리미어리얼티 등 소규모 운영위원회가 결정하게 된다”고 말했다.

즉 부동산에 대한 공동투자모델이지만 각 개인이 부동산을 소유하기 보다는 비상장 주식같은 개념으로 운영하겠다는 방침이다. 경제인협회와 프리미어는 투자모델을 지난 1년에 걸쳐 토의하며 준비해왔다.

투자금 회수와 관련해 나원태 대표는 “모든 참여주주들의 이익을 실현하기 위해서 진행하기에 단기적 2-3년에는 이익이 실현되기는 어려울 것이다. 약 5년 정도의 투자기간을 고려해야 할 것”이라고 밝혔다. 장 회장도 “아직은 성숙하지 않는 시장이기에 5년 정도의 기간을 잡고 시작해야 한다. 다만 사업이 본격화되면 투자금의 유동성은 점차 확대될 것”이라고 밝혔다.

수익구조가 탄탄해 진다면 공동투자모델에 합류하려는 사람도 늘어날 것이기에 충분히 장외거래로 지분을 매매할 수 있다는 것이다. 이에 대해서 경제인협회는 회원들에게 구매 우선권을 주는 방법 등 다양한 방법을 고민하고 있다. 일반적인 상식의 룰을 따르며 구체적인 것은 참여자가 확정이 되고 규모와 매물이 결정되면서 발표할 예정이다.

장 회장은 공동구매에 있어서 개인소유권에 대해서도 명확한 입장을 밝혔다. “같이 샀다고 해서 소유권을 주장할 수는 없다. 공동투자모델의 장점은 소액 투자 가능, 리스크 분산, 관리유지 보수 이양 등의 장점을 살리는 것이다. 소유로 생각하면 이 모델은 성립할 수 없다.” 딱 잘랐다.

장 회장은 이 공동투자모델이 여러 면에서 장점이 있다고 밝혔다. 특히 공동투자모델은 부동산 레버리지효과를 이용해 수익율을 극대화하는 것이라고 설명했다. 부동산 투자가 수익율이 낮아보이지만 적은 현금으로 다운페이먼트를 하고 모기지 융자를 통해 큰 규모의 부동산에 투자 수익을 극대화 하기에 저금리 시대에 가장 적절한 투자방법으로 꼽힌다.

현재 유튜버로서 이름을 날리고 있는 <밋캐빈(Meet Kevin)>의 캐빈은 최초 2만불이 있을 때 가장 수익을 극대화하는 것은 바로 부동산 투자라고 주장하고 있다. 그만큼 부동산 투자에 있어 레버리지 효과가 크기 때문이다.

장 회장은 “중국인들이 집단적으로 단결해서 건물 구입하면 부를 불려나가는 것에 대해서 안타까워만 하지 않고 실제적인 행동에 옮기기 위해 이번 투자모델을 옥타에 개발하게 된 것”이라고 말했다. 프리미어 리얼티 나 대표는 “초기 공동투자모델은 수익성과 안정성에 집중할 것”이라고 강조했다.

이번 부동산공동투자모델에 대한 구체적인 질문은 [email protected]으로 할 수 있다. 혹 투자설명회를 놓친 한인 중에 관심있는 경우 브소톤옥타경제인협회(bostonokta.org)에서 다시 볼 수 있다.


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