호선 투자 호재

마석역 앞에 들어선 신축 상가주택. 고령 인구가 많은 이곳에 보기 드문 건물이다. / 김리영 기자

카이로스를 위하여3

부동산 시장에서 지하철 개통과 이슈는 대형 호재로 통한다. 특히 수도권에서는 서울과 연결되는 지하철 노선이 생기면 실수요는 물론 투자수요까지 몰려 부동산 가치가 상승하기 마련이다.

대표적으로 수도권 광역급행노선(GTX)을 꼽을 수 있다. 서울 도심, 강남을 빠르게 잇는 GTX는 첫 삽을 뜨기 전부터 시장에 수많은 화제를 낳으며 집값 상승의 급행열차가 됐다. 그 동안 집값이 오르지 않았던 수도권 외곽 지역이라도 GTX 정차역이 들어선다는 소식만으로 부동산 시장이 들썩였다.

가장 최근에는 GTX-A노선 창릉역이 신설된다는 발표가 있자 고양시 집값이 반응했다. 한국부동산원의 1월 첫째 주(4일 조사 기준) 전국 주간아파트가격 동향에 따르면 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.27% 상승한 가운데 고양시 덕양구는 1.25%로 수도권에서 두 번째로 많이 올랐다. 가장 큰 폭의 상승이 있었던 양주시(1.44%)도 GTX-C노선의 조기 착공에 대한 기대감으로 주목받았다고 할 수 있다.

철도 공사는 장기전이기 때문에 개발계획이 확정될 호선 투자 호재 때뿐만 아니라 공사 착공과 개통 시기에도 집값에 반영되는 경향이 있다. 개발계획 발표와 공사 착공 때는 미래에 대한 기대감에 크게 오르고 개통한 이후에는 실질적으로 주거환경 개선을 누릴 수 있다.

분양 시장에서도 지하철 개통은 좋은 재료로 여긴다. 서울과 연결고리가 생기면 교통 여건 개선은 물론 역을 중심으로 한 상업시설 발달도 기대해 볼 만하다. 올해 신규 역세권이 되는 곳에서도 신규 분양이 진행 중이거나 계획되어 있다.

7호선 종점이었던 부평구청역에서 산곡역, 석남역을 연결하는 석남 연장선은 4월 개통 예정이다. 석남 연장선을 통해 인천에서 서울 강남권, 가산디지털단지로 가기가 수월해진다. 더불어 인천시는 석남역에서 청라지구까지 잇는 청라연장선 개통을 2027년을 목표로 추진하고 있다.

수혜 지역이라고 하면 서울 지하철을 바로 이용할 수 있는 석남역과 산곡역 일대가 대표적이다. 특히 7호선 산곡역 인근에서는 청천 산곡지구의 대규모 정비사업이 진행 중이어서 교통 호재를 입은 신흥 주거 타운이 될 예정이다.

현재 인천 부평구 청천동에서는 ‘부평 캐슬&더샵 퍼스트’의 분양이 진행 중이다. 지난 12일(화) 특별공급을 제외한 581세대 모집에 무려 1만2101명이 청약을 신청해 평균 20.8대 1, 최고 53.9대 1의 1순위 경쟁률을 기록하며 전 주택형 마감에 성공했다. 오는 21일(목) 당첨자 발표가 있다. 산곡역이 단지 인근에 들어설 예정이어서 역세권 프리미엄을 누릴 전망이다.

5호선 연장선인 ‘하남선’의 2단계 구간이 3월 개통 예정이다. 작년 말 개통 예정에서 시기가 미뤄져 올해로 넘어왔다. 이미 1단계 구간인 상일동~하남풍산역은 지난해 8월 개통했으며 강일역과 하남풍산역~하남검단산역이 개통하는 2단계 사업이 남아있다.

하남은 서울과 접한 지역이지만 그 동안 지하철이 들어오지 않아 출퇴근 시간에는 서울이 가깝고도 먼 곳이 되었다. 하남선 개통으로 하남에서 강남권과 여의도, 도심권 출퇴근이 수월해졌다.

아파트 가격 상승기에 지하철 개통 호재까지 더하며 특히 미사지구 집값은 지난해 하반기부터 본격적으로 올랐다. KB부동산 시세를 참고하면 망월동 3.3㎡당(공급면적) 아파트 매매가는 2020년 12월 기준 2924만원으로 1년 전 2360만원 보다 564만원 올랐다.

하남에서 분양 예정인 곳은 덕풍동 하남C구역 재개발이다. 6월 분양 예정이며 총 970가구 규모의 더샵 브랜드로 지어진다. 위치는 하남시청역 바로 인근이다.

올해 말에는 4호선 연장인 진접선 개통이 예정되어 있다. 진접선은 4호선 끝자락에 있는 당고개역에서 남양주 진접읍까지 지하철을 연장하는 사업이다. 진접선 개통은 그동안 교통 여건이 좋지 않았던 남양주 북부의 교통난 완화 및 수도권 접근성 향상에 의미를 둘 수 있다. 특히 남양주는 인천 송도에서 남양주 마석을 잇는 GTX-B 노선, 8호선 연장선 호재도 있어 교통 여건 변화가 기대되는 곳이다.

남양주 일대 택지지구 건설이 많아 진접선의 직접적인 수혜를 받는 주거지역은 별내, 오남, 진접지구와 3기 신도시로 조성되는 왕숙지구 등이 있다.

서울 노원구와 가까운 별내지구의 경우 아파트 매매가가 최근 많이 올랐다. 신도시급 택지지구가 들어서 호선 투자 호재 생활 인프라가 갖춰지고 4호선, 8호선 연장이라는 호재가 지역에 영향을 미치고 있어서다. KB부동산 시세를 참고하면 남양주 별내동은 3.3㎡당(공급면적) 매매가가 2020년 12월 1911만원으로 전년 말(1432만원)에 비해 479만원 올랐다.

진접선 수혜를 받는 분양단지로 3기 신도시 왕숙지구가 있다. 국토부 자료에 따르면 왕숙지구의 사전청약은 가을 이후가 될 것으로 보인다. 2지구의 1500가구는 9~10월경에, 1지구의 2400가구는 11~12월 정도에 사전청약을 실시할 예정이다. 두 개의 택지로 구성된 왕숙지구는 1134만㎡ 규모로 6만6000가구 공급이 예정되어 있다.

8호선 복정역과 산성역 사이에 추가역이 연말에 개통될 예정이다. 위례신도시 남측에 위치해 위례신도시 거주자들이 주로 이용할 것으로 보인다. 위례신도시는 서울에 접한 신도시로 강남권에 자리하지만 신도시 내 지하철이 지나지 않아 교통면에서 아쉬움을 줬다. 특히 출퇴근 시간에 교통 혼잡이 벌어지는 만큼 이번 추가역 개통은 교통 여건 개선 기대감을 높인다.

추가역 이외에도 위례선 트램 사업도 지난해 10월 국토부로부터 기본계획을 승인받아 본격추진 될 예정이다. 트램은 2024년 완공 계획이며 5호선 마천역에서부터 분당선 복정역까지 이어진다.

현재 이곳에 분양 일정이 진행 중인 곳은 ‘위례자이 더 시티’로 A2-6블록 공공분양과 신혼희망타운이 있다. 최근 1순위 청약접수를 받아 높은 경쟁률을 이끌어 낸 바 있다.

신안산선·7호선 연장·GTX 등 ‘교통 호재’ 수혜지역 어디

[ 서울경제 TV= 정창신기자 ] 부동산 시장에서 고속도로나 철도 , 지하철 등 교통 인프라 확충은 가치를 높이는 주요 요인 중 하나다 .

31 일 업계에 따르면 서울과 경기권을 이어주는 주목할 만한 교통 호재는 신안산선 , 7 호선 연장 , GTX 등이 있다 . 신안산선은 오는 2024 년 개통을 앞두고 있으며 , 경기 안산 , 시흥에서부터 금융의 중심 서울 여의도까지 잇는 사업으로 서울 도심과 수도권 서남부 지역의 교통문제 해소를 위해 추진되는 사업이다 .

7 호선 연장 사업은 2028 년 개통을 목표로 , 서울 도봉산 ~ 의정부 ∼ 양주 옥정 구간을 포천까지 연결하는 사업이다 . 개통 시 환승없이 호선 투자 호재 서울 강남까지 한번에 이동 가능하여 서울로의 접근성이 획기적으로 개선될 뿐만 아니라 경기 북부 지역의 교통 불균형을 해소할 전망이다 .

GTX( 수도권 광역급행철도 ) 사업은 수도권 외곽에서 서울 도심의 주요 거점을 연결하는 철도로 3 개 노선으로 나뉜다 . GTX-A( 파주 운정 ∼ 동탄역 ), GTX-B( 인천 송도 ∼ 마석역 ), GTX-C( 양주 ∼ 수원역 ) 3 개 노선은 사업 계획이 확정됐다 .

서울로의 접근성을 개선하는 개발 호재들이 이어지자 수혜 지역으로 청약자들의 발걸음이 이어지고 있다 . 한국부동산원 청약홈에 따르면 3 월 분양한 ‘ 안산 호선 투자 호재 중흥 S- 클래스 더퍼스트 ’ 는 신안산선 호재를 업고 1 순위서 평균 7.9 대 1 의 청약경쟁률을 기록하며 마감됐다 . 지난 2 월 GTX-B 노선이 들어서는 가평에서 지난 2 월 분양한 ‘ 가평자이 ’ 는 평균 11.44 대 1 의 경쟁률로 1 순위 마감했으며 , 계약도 단기간에 마쳤다 .

최근 경기지역 집값 상승률 상위 3 곳도 교통 호재가 예정된 지역이 이름을 올렸다 . 부동산 114 랩스 자료에 따르면 지난 6 개월 (2020 년 9 월 ~2021 년 2 월 ) 동안 경기도 매매가 상승률 상위 3 곳은 △ 파주 25.35% △ 양주 24.33% △ 의왕 19.38% 로 나타났다 . 이들 지역은 모두 교통망 확충 사업이 진행되는 지역으로 , 파주는 GTX-A, 지하철 3 호선 연장 , 양주는 7 호선 연장 , GTX-C, 의왕은 월곶 ~ 판교 복선전철 ·GTX-C 등이 예정돼 있다 .

한 부동산 전문가는 “ 서울의 매매가 및 전세가가 수개월째 상승세를 유지하고 있어 부담을 느낀 수요자들이 서울과 접근성이 높은 수도권 외곽 지역으로 눈길을 돌리고 있다 ” 고 분위기를 전했다 .

경기도 포천 군내면 구읍리에 들어서는 ‘포천 금호어울림 센트럴’ 투시도. [사진=금호건설]

교통 인프라가 확충되는 지역에서 분양도 잇따르고 있다 . 금호건설은 포천 군내면 구읍리 655 번지 일원 포천 3 지구에 민간 분양 아파트 ‘ 포천 호선 투자 호재 금호어울림 센트럴 ’ 을 4 월 분양할 예정이다 . 전 가구 수요자가 선호하는 전용면적 84 ㎡ 단일평형으로 조성되며 , 579 가구 규모다 . 단지는 지하철 7 호선 포천역 (2028 년 개통 예정 ) 역세권 입지를 갖췄다 . 여기에 세종포천고속도로 ( 구리 ~ 포천 ) 를 통해 30 분대 서울 진입이 가능할 전망이다 .

같은 달 양평에서는 포스코건설이 양평군 양평읍 양근리 538-1 번지 일대에 ‘ 더샵 양평리버포레 ’ 를 선보일 계획이다 . 단지는 전용면적 76~84 ㎡ , 453 가구로 조성된다 . KTX 양평역이 도보 거리에 있어 청량리역까지 약 20 분대로 이동 가능하며 , 제 2 외곽순환도로가 공사 중에 있으며 , 송파 ~ 양평고속도로도 계획돼 있다 .

한화건설은 경기 안산시 단원구 고잔동 631 번지에 ' 포레나 안산고잔 ' 을 4 월 분양할 예정이다 . 안산 IC, 과천봉담도시화고속도로 및 강남순환도시고속도로 등으로의 진출입이 편리해 서울 접근성이 우수하며 , 신안산선 성포역 ( 예정 ) 을 도보로 이용할 수 있다 . 전용면적 45~84 ㎡ , 449 가구로 구성된다 . / [email protected]

'드디어 호재 터졌다!' 남양주 마석역 일대 땅값 후끈

지난 4일 오후 서울 중랑구 상봉역에서 경춘선 열차에 올라 30여분쯤 지나자 경기 남양주시 화도읍 마석역에 도착했다. 출퇴근 시간은 아니었지만 전철역 안팎은 한산하다 못해 조용했다. 역사(驛舍)를 빠져나가자 시골 기차역을 연상시키는 풍경이 펼쳐졌다. 철로를 따라 낡은 상가들이 늘어서 있었지만 손님은 보이지 않았다. 길가에도 60대 이상 주민들이 대부분이었다. 하지만 조용한 이 거리는 올들어 땅값이 크게 치솟았다.

경기 남양주시 화도읍에 있는 마석역. 수도권광역급행철도 GTX-B노선 종점역이 될 예정이다. / 김리영 기자

마석역 2번 출구 건너편으로 완공을 앞둔 대형 상가 건물이 눈에 들어왔다. 외벽에는 큼지막하게 ‘임대’라고 적힌 현수막이 내걸렸다. 인근 부동산 중개업소 관계자는 “GTX(수도권광역급행철도) 건설이 발표된 이후 짓기 시작한 것”이라며 “작년 말 지하철 6호선 연장, 신도시 개발 계획이 동시에 나오면서 요새 전철역 주변으로 땅을 사서 상가를 짓고 싶다는 문의가 끊이지 않지만 정작 매물이 없다”고 했다.

마석역 앞에 들어선 신축 상가주택. 고령 인구가 많은 이곳에 보기 드문 건물이다. / 김리영 기자

교통 오지(奧地), 수도권 변방 등으로 불리며 부동산 시장에서 ‘찬밥 신세’였던 남양주 마석역 일대에 부동산 투자 바람이 거세다. 특히 토지에 대한 투자 수요가 늘면서, 땅값이 가파르게 오르고 있다. GTX·신도시·6호선 연장 등 대형 개발 호재가 잇달아 터져나오면서 전국에서 투자자들이 마석역 일대 투자에 나서고 있다. 지난해 1분기 0.79% 올랐던 화도읍 땅값은 올 1분기에만 1.14% 상승해 상승폭이 껑충 올랐다.

■ GTX-B 노선에 6호선까지…교통 오지가 요지로 변할까

마석역은 행정구역상으로는 ‘마석우리’로 남양주 화도읍에 속한다. 화도읍은 서울과 강원도 춘천의 중간쯤에 있다. 송라산 자락을 따라 캠핑장과 단독주택촌이 밀집한 곳이다. 또 인구가 11만명으로 남양주시에서 인구가 가장 많다. 하지만 2010년 경춘선 마석역이 생기기 전까지는 철도조차 닿지 않았다.

역 주변에는 도보로 5~10분 내 닿을 수 있는 새 아파트가 거의 없다. 역 서쪽 지역에 아파트가 몰려 있는데, 대부분 지어진지 10~20년이 넘었다. 역을 따라 늘어선 상가 건물들도 호선 투자 호재 모두 낡았다.

당초 마석역에는 GTX-B 노선이 연장될 예정이었다. 그러다 11월에는 마석역에 지하철 6호선 연장(구리선, 2025년 완공 목표)를 추진한다는 발표가 나왔다. 서울 신내차량기지에서 구리농수산물도매시장까지 4㎞를 잇는 구리선을 더 늘려 마석역까지 확장하는 사업이다.

남양주시 화도읍 중심가에 있는 경춘선 '마석역'은 수도권광역급행철도(GTX-B)노선의 종점으로 예정됐고, 6호선 연장선도 추진되고 있다. /김리영 기자

이런 상황에서 작년 12월 남양주시에 3기신도시 왕숙지구가 들어서기로 확정됐다. 3기신도시가 발표되자 그동안 불투명했던 교통망 사업 추진에 대한 주민들의 확신과 기대가 커졌다. 왕숙신도시로 인해 호선 투자 호재 남양주시에는 마석역과 평내호평역, 별내역에 더해 왕숙지구까지 GTX 역사가 4개 들어서게 됐다. 또 마석역 역사 남쪽 부근으로 제2외곽순환도로가 2020년 개통할 예정으로 수도권 도로망 이용이 더욱 편리해질 전망이다.

단기간에 호재들이 터지면서 마석역 일대를 중심으로 땅값을 자극하기 시작했다. 마석역 일대는 상가를 지을 수 있는 땅은 일제히 호가가 오르고 매물이 자취를 감췄다.

마석역 인근 땅 3.3㎡당 가격 변화. / 인근 공인중개사무소

공인중개사무소에 따르면 2017년 3.3㎡(1평)당 평균 250만원에 거래되던 대지(1종 일반주거지역)가 지난해 350만원으로 뛰었고 올해는 호가(呼價)가 450만원까지 치솟았다. 마석역 주변 상업용지는 작년 3.3㎡당 1700만원에서 올해 2500만원까지 올랐다.

3기 신도시 발표 이후 남양주 전체 땅값이 뛰고 거래도 활발하다. 올해 1~4월 남양주시 순수토지 거래량은 4054건에 달했다. 작년 같은 기간3473건보다 581건 많았다. 올 1분기 기준으로 GTX-A·B·C노선의 종점 지역 중 남양주시 땅값이 1.24%로 가장 많이 올랐다.

수도권 광역급행철도 종점 지역 땅값 변동률. / 국토교통부

마석역이 속한 화도읍 땅값도 동반 상승했다. 화도읍의 경우 전체 토지의 70%는 천마산 군립공원, 흥선대원군묘, 시인 조지훈묘처럼 개발이 어려운 땅이 많은데도 개발 기대감으로 토지 거래가 활발하다.

마석역 인근에는 대부분이 자연녹지지역 등 개발이 제한된 땅이 많다. / 네이버지도

■ 개발할 땅 많지 않은데…매물 자취 감춰

교통망 확충 발표에 힘입어 도시재생사업도 탄력을 받고 있다. 마석역 1번 호선 투자 호재 출구 인근 준주거시설 부지(화도읍 마석우리 312-4 일대) 약 3만1000㎡에는 남양주시가 ‘특화거리 조성 사업’을 추진 중이다. 지난해 말 1억5000만원을 투입해 구시가지 초입부터 마석역까지 지구단위계획을 수립했다.

마석역 옆으로 늘어선 상가건물들. 도시재생이 진행되고 있다. / 김리영 기자

하지만 전문가들은 남양주에 진행 중인 개발 사업 중 확정된 것은 거의 없는만큼 ‘묻지마 투자’는 금물이라고 경고한다. 제2외곽순환도로가 2020년 개통하는 것을 제외하면 GTX-B 노선과 6호선 연장 사업 시행 여부가 아직 확정적인 것은 아니기 때문이다. 사업이 확정되더라도 실제 준공까지는 상당한 시간이 필요해 자금이 장기간 묶일 수 있다는 점도 고려해야 한다고 조언했다. 미래 투자 가치는 있지만, ‘시간과의 싸움’이 의외로 길어져, 수익률에 악영향을 줄 수 있다는 의미다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “3기 신도시 계획과 최근 발표된 교통망 계획의 영향으로 해당 지역의 부동산 가격이 제법 큰 폭으로 오른 상황”이라며 “하지만, 정부 계획을 실현하는데 시간이 걸리고, 사업이 중단될 수도 있다는 점을 염두에 둘 필요가 있다”고 말했다.

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부동산 고수 '빠숑 김학렬'이 찍었다…5년후 ‘용’ 될 지역은?

[투자 고수에게 듣는다] 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 인터뷰
“오를 지역은 규제 속에서도 오른다”
서울의 마곡·노원, 경기도 의정부·구리·안양·화성·평택 등 주목해야

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 [김현동 기자]

"현재 3급지에서도 '제 2의 판교' 나올 수 있습니다."

7월 16일 [이코노미스트]와 만난 '빠숑' 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 부동산 고점론에도 "일자리·인구가 성장하는 지역을 눈여겨보라"고 말했다. 현재 소위 부촌이라 불리는 1·2급지가 아니지만, 인기 지역으로 변신할 곳이 서울 및 수도권에도 즐비하다고 얘기한다. 키워드는 재건축·재개발, 일자리, 교통망 등의 호재다. 빠숑이 본 ‘집값이 더 오를 지역’을 알아본다.

강남, 규제지역…'비싼 곳'이 더 오른다

일자리를 봐야 한다. 강남구는 더 증가할 것으로 보인다. 대표적으로 삼성역 근처 GBC에만 2만~3만명 정도가 근무할 것이다. 그 정도면 지방의 일반 군보다 낫다. 일자리가 증가하면서 집값이 증가한 대표적인 지역이 경기 성남이다. 서울에선 강서구 마곡지구가 있는데, 아직 절반도 입주 안했다. 강서구는 지금 서울에서 집값이 중하위권인데 중위권까지는 충분히 점프할 수 있다고 본다. 경기도에서는 평택과 화성에서 서울과 무관하게 자체적 일자리가 많이 생기고 있다. 그런 지역들은 수요가 더 많아지기 때문에 가격이 더 올라갈 수 있다고 예측한다.

일자리가 많이 생기는 지역은 마곡일 것 같고, 강남은 지금도 일자리가 많기 때문에 굳이 강조할 필요도 없다. 강서구를 추천한 이유는 지금 시세가 중하위권이기 때문이다. 지금 중위권으로 올라오고 있기 때문에 아직 가격이 낮을 때 관심을 가질 만한 곳이다. 또 일자리가 많이 생길 것으로 보이는 지역은 용산이다. 그런데 용산은 용산공원 부지도 아직 확정이 안 됐고 주변에 있는 캠프킴이나 용산정비창 부지를 어떻게 해야 할지 결론이 안 났다. 용산 개발은 10년 이상 걸릴 것 같다. 또 일자리가 생기지 않는다 하더라도 일자리 지역과 연결되는, 교통망이 생기는 지역들은 눈여겨볼 필요가 있다. 제일 일자리가 많은 강남권, 종로, 여의도, 영등포 이쪽으로 연결되는 지역들을 보면 좋다. 지금 호선 투자 호선 투자 호재 호재 공사하고 있는 수도권 광역급행철도(GTX) A가 있습니다. GTX A와 연결되는 지역들은 다 관심 지역이다. 역세권이 아니었다가 역세권 되는 지역들이 있는데, 3기 신도시 중에서 고양시 덕양구의 창릉 신도시에 창릉역이 생긴다. 창릉역을 이용할 수 있는 길이 다 개방된 것이다. 준공이 얼마 남지 않은 경전철 신림선이 있는데, 여의도에서 출발해서 서울대입구까지 가는 라인의 역세권이 될 만한 부지들을 눈여겨보면 좋다. 노원구, 도봉구, 강북구 지역에 동북선이 4~5년 안에 개통이 될 예정이다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장 [김현동 기자]

‘노도강’은 잊어라…부동산 공식 바뀌어

일자리, 교통망으로 봐야 한다. 1호선이 1974년에 생겼는데 그때는 종로구에 일자리가 제일 많았다. 시청이나 서울역이 1호선의 중심지였다. ‘노도강’은 서울 출퇴근권 밖의 지역이었다. 당시라면 그쪽 집값이 올라가면 말이 안 된다고 할 수 있다. 지금은 서울이 확장돼 거기서 출퇴근하고 있다. 거기가 오른다고 할 때는 오르는 이유를 찾아야 한다. 지금은 노도강이라는 말은 없어져야 할 것 같다. 노원구에는 새 아파트 호재가 많아졌다. 상계 주공에 16개 단지가 있는데 8단지가 재건축으로 입주했고, 포레나 노원은 분양가 대비 3배가 올랐다. 다른 주공 아파트도 속도를 내서 재건축을 진행하고 있다. 그럼 새 아파트 수요가 있고 가격이 오를 수 있다는 것을 확인한 것이다. 노원은 여러 호재 때문에 수요가 증가한 것이지 끝물 지역이라서 오른 것이 아니다.

서울은 다 좋고, 경기도도 웬만하면 다 좋다. ‘좋다’고 말씀드린 이유는 지금 가격보다 올라갈 가능성이 높다는 것이다. 경기도에서 미래 발전 가능성이 보이는 곳들을 설명해 드린 것이 이번에 출간한 [대한민국 부동산 미래지도]이다. 의정부가 떠오르던 시기는 2006년도다. 그때 서울외곽순환고속도로(현 수도권순환고속도로)가 생기면서 의정부와 1기 신도시를 만나게 된다. 이후 1호선이 연장되면서 종점이 의정부에서 양주, 동두천까지 연장됐다. 연장 덕에 의정부는 중심지 입지가 되었다. 최근에 두 가지 교통 호재가 생겼는데, 하나는 7호선 연장과 GTX-C연장 호재가 생겼다. 교통이 생기다 보니까 서울로 출퇴근이 가능한 입지가 됐다. 교통망만 연결된다고 사람들이 이사 가지 않는다. 새 아파트가 있어야 한다. 최근에 의정부가 굉장히 많은 재개발 및 재건축을 진행하고 있다. 새 아파트와 교통망 호재가 맞물리면서 의정부가 경기도 북부에서 굉장히 부각되는 지역으로 바뀌었다. 구리도 마찬가지. 택지개발사업, 8호선 연장 등의 교통망 호재가 생겼다.

중요한 포인트다. 그렇게 되는 경우가 있을 것이다. 다만 과거와 다른 이유가 있다. 1기 신도시의 경우 서울을 역전할 수가 없었다. 지금은 그 공식이 깨졌다. 경기도나 인천 신축 아파트가 웬만한 서울 구축보다 비싸다. 즉 경기도나 인천에 자체 일자리가 생겼던 이유가 있을 것이다. 또 광역교통망이 발달해 행정 구역으론 경기도, 인천이지만 서울로 봐도 무방한 지역이 생겼다. 경기도에는 서울에 딱 붙어있는 지역이 있다. 서울에 제일 일자리가 많은 지역이 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)다. 이 지역을 에워싼 하남시, 성남시, 과천 그리고 광명 네 개 지역은 경기도의 빅4 지역으로 지난 10년 가 가격이 가장 많이 오른 지역이다. 과거의 1기 신도시가 서울시의 수요를 일부 분산했던 때와 다른 것이다.

기본적으로 3기 신도시는 입지가 좋다. 1기 신도시에서 3기 신도시로 옮겨타는 전략에 저는 찬성한다. 그렇다고 1기 신도시가 무너지느냐. 그건 아니다. 집값이 빠질수도 있고 안 빠질수도 있다. 우선 그 지역에 대기 수요층이 있는지 여부를 봐야 한다. 3기 신도시가 생긴다고 해도 1기 신도시인 과천의 집값은 빠지지 않을 것이다. 성남도 그렇고, 하남도 마찬가지다. 이미 중심지가 됐기 때문이다. 그 지역의 경쟁력을 봐야한다. 일자리가 많은 지역이나, 학원가 옆이나 이런 곳은 빠질 가능성이 적다. 그러나 아무것도 없이 베드타운인 지역, 교통도 불편한 곳은 빠질 수 있다. 무조건 3기 신도시가 1·2기 신도시의 가격을 낮춘다라고 보기보다는 입지 경쟁력을 보면 답이 나오지 않을까.

서울은 걱정할 지역이 거의 없다. 지금도 대기 수요가 많으니까. 그런데 거듭 강조드리지만 일자리가 계속 줄어드는 지역들은 100% 가격이 빠질 것이다. 그런데 지방의 광역시급 중에서도 인구가 줄어들고 있다면 주의해야 한다. 예를 들어 대구의 '강남'으로 불리는 수성구다 하면 걱정할 필요가 거의 없다. 단기적으로는 조정 받을 수 있지만. 그런데 대구 달성군 저 끝에 있는 나홀로 아파트인데, 재건축 가능성이 없고 30년 됐다 하면 집값이 오를 가능성은 거의 없다. 그 주변에 택지개발을 하고 있어 앞으로 신규 아파트에 수요를 더 빼앗길텐데 구축까지 오르긴 힙들다. 그렇게 구분하면 된다.

투자와 내 집 마련은 다르다. 실거주자분들은 규제와 상관없다. 오히려 가장 규제가 심한 것을 사면 된다. 그런 곳에는 절대 수요가 있다. 정부에서는 수요가 너무 많기 때문에 규제를 하는 것이다. 흔히 바닥에서 사서 머리에 파는 것을 희망하는데, 저는 욕심이라고 본다. 주택을 구입한 후 가격이 내릴 수 있다. 그런데 보통 자가를 사는 경우는 적게는 5년, 길게는 호선 투자 호재 10년을 보고 매수하는 경우가 많다. 장기적으로 보고, 가격이 올라갈 가능성이 높은 것을 선택하면 된다. 내 집 마련은 현재 가격보다는 미래가치에 무게를 두는 게 마음이 편하지 않을까 조언을 드린다.

이용우 기자 [email protected]

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인천 서구, 교통호재 눈길…인천 2호선 연장·공항철도 급행화 등 예정

14 일 업계에 따르면 오는 호선 투자 호재 22 일 착공 7 년여 만에 서울지하철 7 호선 산곡역 ~ 석남역 구간이 개통한다 . 여기에 인천지하철 2 호선 일산 연장 , 공항철도 급행화 등 지난 4 월 제 4 차 국가철도망 구축계획에서 인천 서구를 중심으로 한 교통계획이 발표됐다 . 상황이 이렇다 보니 인천 집값이 서구를 중심으로 큰 폭으로 올랐다 .

업계 관계자는 “ 인천 서구의 교통환경이 철도를 중심으로 크게 개선될 예정이라 그동안 저평가됐던 인천 서구의 집값이 오르고 있다 ” 라고 진단했다 .

◇ 오는 22 일 서울지하철 7 호선 1 단계 구간 개통

오는 22 일 서울지하철 7 호선 , 인천 부평구 산곡역부터 서구 석남역 (1 단계 ) 까지 4.1km 구간이 개통된다 . 청라 연장사업으로 청라국제도시 등 인천 서구 지역 주민의 서울 접근성과 교통편의를 높이기 위해 추진된 사업이다 . 또한 석남역에서 청라국제도시까지 추가 연결하는 7 호선 청라 연장사업 (2 단계 ) 은 올해 하반기 착공에 들어가 오는 2027 년 개통을 목표로 추진 중이다 . 청라국제도시까지 10.74km 길이를 연결하고 역 7 개를 건설하는 계획이다 . 이 노선을 이용하면 인천 서구에서 서울 강남까지 환승 없이 이동할 수 있다 .

또한 인천지하철 1 호선 검단 연장선도 서구에서는 호재다 . 이 노선은 인천 1 호선 종점인 계양역을 시작으로 검단신도시 ( 서구 불로동 ) 까지 총 연장 6.8 ㎞ , 정거장 3 개를 건설하는 사업이다 . 모든 구간에 대한 사업계획은 승인된 상태며 2024 년 개통 예정이다 . 인천지하철 1 호선은 공항철도 ( 계양역 ), 서울 7 호선 ( 부평구청역 ), 인천 2 호선 ( 인천시청역 ), 수인선 ( 원인재역 ) 등 다양한 노선으로 환승이 가능한 특징이 있다 .

지난 4 월 22 일 발표된 계획 ( 제 4 차 국가철도망 구축계획 ) 에서도 교통호재가 추가됐다 . 우선 인천지하철 2 호선 일산 연장사업과 인천공항철도 속도 개선사업이다 . 일산 연장사업은 인천지하철 2 호선 독정역에서 김포를 거쳐 고양 일산서구로 이어지는 노선이다 . 노선이 계획대로 확정되면 인천 서구에서 GTX-A 노선으로 환승 가능한 킨텍스역을 이용해 서울 도심 ( 서울역 ) 이나 강남 ( 삼성역 ) 으로 이동시간이 크게 단축된다 . 인천공항철도 속도 개선사업도 공항철도 검암역에서 서울역까지 기존 37 분에서 30 분으로 줄어든다 . 또한 김포 장기에서 출발해 인천 검단신도시 ~ 부천종합운동장역을 잇는 GTX-D 노선도 예정하고 있다 .

또한 서울지하철 9 호선과 인천공항철도 직결사업도 관심거리다 . 현재 김포공항까지 운행 중인 서울 9 호선을 김포공항역에서 공항철도 노선과 직접 연결하는 것이다 . 이 노선이 개통되면 인천 서구 주민들은 별도의 환승 없이 편하게 서울 접근이 가능하다 .

◇ 인천 아파트값 상승 , 인천 서구 주도

인천 서구의 철도교통망이 확충되면서 올해 인천 아파트값 상승세를 인천 서구가 주도하는 모습이다 . 한국부동산원 자료에 따르면 인천 아파트값은 올해 1 월과 2 월 상승폭이 각각 1.09% 와 1.77%. 3 월과 4 월에는 2.07%, 2.27% 를 기록했다 . 그런데 이 가운데 인천 서구 아파트의 상승률은 1 월 0.7% 수준이었으나 2 월엔 1.91% 로 상승률이 2% 에 육박했으며 , 3~4 월에는 2.43%, 2.87% 각각 상승하며 인천 상승률을 주도했다 .

주요 단지의 가격 상승폭은 더욱 가파르다 . 석남역 인근 ‘ 석남 금호어울림 ’ 전용면적 84 ㎡ 는 지난 4 월 4 억 4,700 만원 거래돼 1 월 (3 억 7,000 만원 ) 보다 20% 올랐다 . 청라 ‘ 제일풍경채 2 차 에듀 & 파크 ’ 같은 면적도 4 월 7 억 5,000 만원으로 신고가를 세워 연초 (6 억 3,700 만원 ) 보다 20% 가까이 아파트값이 상승했다 .

청약자들의 관심도 서구로 쏠렸다 . 부동산 114 를 통해 청약경쟁률을 분석한 결과 2020 년 인천 서구에서 총 5,649 세대 ( 일반분양 기준 , 8 개 단지 ) 가 나왔고 이 기간 청약자는 11 만 56 명 . 경쟁률은 평균 19.5 대 1 을 기록했다 (1 순위 ). 2019 년 경쟁률 (3.1 대 1) 과 비교해 보면 6 배 넘게 높아진 셈이다 . 실제 작년 6 월 청약을 받은 인천 서구 검암역세권에서 DK 도시개발 ·DK 아시아가 분양한 ‘ 검암역 로열파크씨티 푸르지오 ’ 청약에 8 만 7,586 명이 몰리며 인천 역대 최고를 달성했다 . 올해도 지난 4 월 청약을 받은 서구 ‘ 검단역 금강펜테리움 더 시글로 ‘ 가 평균 57.2 대 1 의 경쟁률을 기록하며 검단신도시 역대 최고 경쟁률을 기록했다 .

인천 서구에 공급되는 '왕길역 로열파크씨티 푸르지오' 조감도. [사진= DK 도시개발 ·DK 아시아 ]

◇ 인천 서구 , 연말까지 1 만여세대 공급 예정

교통호재를 갖춘 서구 내 분양 예정 단지에도 관심이 쏠린다 . 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 5 월부터 연말까지 1 만 700 여 세대가 공급 예정이다 .

서구 왕길동에서는 ‘ 왕길역 로열파크씨티 푸르지오 ’ 가 분양할 예정이다 . DK 도시개발 ·DK 아시아가 시행하고 대우건설이 시공을 맡았다 . DK 도시개발 ·DK 아시아는 지난해 리조트 도시 시즌 1 ‘ 검암역 로열파크씨티 푸르지오 ’ 를 공급하고 올해는 총 1 만 3,000 세대에 달하는 리조트 도시 시즌 2 로 분양 열기를 이어간다는 계획이다 .

시즌 2 는 하반기 1,500 세대 ( 전용면적 59~99 ㎡ ) 공급을 시작으로 본격화 한다 . 삼성물산 리조트 부문과 손을 잡고 차별화된 조경을 선보이며 , 커뮤니티시설 ‘ 로열 라이프 ’ 에는 고급 호텔이나 리조트에 적용되는 운동시설이 들어설 예정이다 .

또한 검단신도시를 중심으로 새 아파트 공급도 있다 . 검단신도시 AA15 블록에서는 제일건설이 1,425 세대 , 우미건설은 AB17 블록에서 호선 투자 호재 943 세대 공급을 계획하고 있다 . 이수건설은 석남동 롯데우람아파트 재건축으로 519 세대를 공급하며 이 가운데 209 세대가 일반에 분양된다 .

권일 부동산인포 팀장은 “ 서울 지하철 연장의 경우 서울 및 강남접근성을 직접적으로 개선해주는 교통망이기 때문에 지역 내 파급효과가 큰 편이고 , 인천 지하철 연장의 경우 다른 노선과의 환승을 통해 지역간 교통 네트워크가 강화된다는 측면에서 주목을 받는다 ” 며 “ 요즘처럼 신규 분양이 많은 상황에서 확실한 교통호재를 확보한 것이 수요자들 사이에서 차별화 요소로 작용할 것으로 보인다 ” 고 말했다 . / [email protected]